Que recouvre la notion juridique de « location saisonnière »

Il n'existe pas de définition légale unifiée du régime juridique de la location saisonnière. Cette notion est appréhendée par divers dispositifs législatifs venant lui rattacher des régimes variés. Certaines caractéristiques se détachent plus nettement de l'analyse de ces dispositifs : il s'agit de la mise en location de locaux à usage d'habitation, meublés, ne constituant pas la résidence principale du locataire.

Mais en pratique, ce qui la caractérise c'est sa durée : les locaux sont donnés à la location pour de courtes durées.

Les démarches préalables à la mise en location saisonnière

L'immatriculation de l'activité

Une déclaration de création d'activité doit être dans tous les cas souscrite dans les 15 jours qui suivent la date de début de l'activité de location saisonnière. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche doit être exclusivement réalisée en ligne, via le guichet unique des formalités des entreprises, sur le site de l'INPI (un numéro de Siret vous sera notamment attribué). Attention, il est primordial de faire démarrer l'activité à la date d'acquisition du local donné en location sous peine de ne plus pouvoir déduire les frais d'acquisition du bien.

La vérification du règlement de copropriété

Pour les locaux situés dans des immeubles d'habitation, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété permet la mise en location saisonnière du logement.

Les démarches administratives préalables

Outre une déclaration préalable de mise en location obligatoire dans la grande majorité des cas, une autorisation liée au changement d'usage du local est requise dans les communes de plus grande taille.

Pour rappel, le changement d'usage s'entend de la location d'un « local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile» (code de la construction et de l'habitation, art.1631-7). L'obtention de cette autorisation peut être conditionnée à la mise en place d'une compensation : le propriétaire doit pouvoir justifier de la transformation d'un autre local, affecté à un usage autre que l'habitation, en un logement, ce qui s'avérera impossible dans la grande majorité des cas. Par ailleurs, une obligation déclarative renforcée donnant lieu à enregistrement est applicable dans ces mêmes communes. Lorsque l'activité de location porte sur un logement constituant la résidence principale du bailleur (c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an) et que ce logement est donné en location moins de 4 mois par an, les conditions de location sont plus souples.

 

Le régime administratif applicable à la location saisonnière
	Le logement est-il la résidence principale du loueur ?
	OUI	NON
Communes de moins de 200 000 habitants	Aucune obligation administrative préalable.	Déclaration préalable en mairie.
Communes de plus de 200 000 habitants ET communes des départements de la petite couronne parisienne ET communes faisant partie des zones en tension sur demande expresse	Obligation renforcée de télé-déclaration préalable soumise à enregistrement. Pas d'autorisation de changement d'usage.	Obligation renforcée de télé-déclaration préalable soumise à enregistrement. Autorisation en cas de changement d'usage soumise un régime de compensation.

La mise en location du bien

Les caractéristiques minimales d'un logement donné en location saisonnière

La location saisonnière n'est pas concernée par les normes de décence applicables aux locations longue durée (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Néanmoins, lorsque le bien ne satisfait pas à un état normal de décence et qu'il n'est pas équipé des éléments mobiliers indispensables à l'habitabilité minimum du logement, le locataire peut refuser de prendre possession des lieux et être indemnisé.

EN PRATIQUE : afin d'éviter toute problématique liée à l'inexécution contractuelle, il est recommandé de mettre à disposition des locaux répondant aux critères de décence applicables aux locations d'habitations principales et disposant d'un ensemble mobilier suffisant pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement dans le logement. A cet égard, il peut être utile de se référer à la liste établie par l'article 2 du décret 2015-981 du 31 juillet 2015 (décret qui fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé).

La contractualisation de la relation avec le bailleur

C'est ici le droit commun du louage, bien plus libéral que celui de la location meublée a titre de résidence principale, qui s'applique (c. civ. Art. 1714 et s.). Bien qu'un contrat écrit reste obligatoire et que certaines mentions doivent impérativement y figurer (cout total de la location, montant de la taxe de séjour, durée du séjour, dates d'arrivée et de départ, conditions de paiement, superficie habitable, etc.), ce régime est extrêmement souple. Notamment la fixation du montant du loyer et de la durée du bail est libre. La réalisation d'un état des lieux n'est pas non plus obligatoire, même si cela est fortement recommandé. Bien entendu, la signature du bail peut se faire par signature électronique dont la valeur juridique est désormais identique à celle de la signature manuscrite.

La fiscalité applicable

L'imposition des loyers

Le principe général, énoncé par l'article 35, I, 5° bis du CGI, est ici l'imposition des revenus de l'activité de location saisonnière dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (ci-après« BIC ») en raison de sa nature commerciale. Peu importe à cet égard que la location soit réalisée ou non de façon habituelle. Le régime micro-BIC est applicable dès lors que le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 77 700 € HT : l'impôt est calculé sur la base des loyers perçus après application d'un abattement de 50 %. Au-delà de ce chiffre d'affaires, ou sur option du bailleur, c'est le régime réel qui s'applique. C'est ici que le régime de la location meublée prend tout son intérêt puisqu'il permet non seulement d'imputer sur les loyers les charges de la propriété (notamment les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunt), mais surtout d'amortir le bien.

EN PRATIQUE : Il sera souvent plus intéressant d'opter pour le régime réel, seul régime permettant de dégager un résultat fiscal déficitaire. Ce déficit fiscal est reportable sur une période de 10 ans en régime LMNP, mais seulement sur des revenus de même nature.

Le principe d'exonération de la TVA

L'activité de location meublée est par principe exonérée de TVA. Il en va autrement lorsque des prestations de services accompagnent la location.

Les taxes locales

Les loueurs de meubles en saisonnier sont assujettis à la CFE (cotisation foncière des entreprises), sauf exonération en cas de location de la résidence principale. Dans cette dernière hypothèse, la taxe d'habitation est due.

Par ailleurs les loueurs doivent collecter la taxe de séjour dont le tarif exact est fixe par délibération du conseil municipal. Le classement des logements en meubles de tourisme permet de bénéficier d'un tarif spécifique plus avantageux.