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LES DOSSIERS DE LA FONCIERE DU PARCL’inéquité de la détermination de l’assiette de la taxe foncière
Constat alarmant, les mises à jour de la valeur cadastrale des biens immobiliers, assiette de la taxe foncière, ne sont pas toujours enregistrées auprès de l’administration fiscale.
L'exposé sera limité aux taxes foncières des locaux commerciaux car ils sont susceptibles des optimisations les plus importantes. La méthode concernant les locaux d'habitation est cependant assez proche.
Exonération de plus-value sur les cessions inférieures ou égales à 15 000 €.
Cet article a pour objectif d'exposer les règles organisant la gestion des biens de la succession durant la période s'étalant du décès à la vente des biens ou leur partage, puis de présenter les outils visant à parer certaines situations de blocage.
Pour une raison ou une autre, un propriétaire envisage de régulariser une convention d'occupation précaire pour des locaux commerciaux. Est-ce possible ? À quoi faut-il veiller ?
Trois types de contrat permettent de réaliser une location commerciale pour une durée inférieure à neuf ans.
La loi de finances 2019 a assoupli le régime de taxation des plus-values immobilières concernant les contribuables résidant à l'étranger.
Pendant le cours d'un bail commercial, le loyer peut être révisé selon des modalités fixées au contrat.
Les parties peuvent ainsi opter pour deux régimes :
Votre règlement de copropriété comprend une clause d'habitation bourgeoise....
Locataire, vous voulez suspendre le paiement de votre loyer, en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations. Mais avez-vous le droit d'effectuer une « rétention» du loyer ?
En cas de vente d'un lot dans une copropriété, le syndic peut-il facturer un pré-état daté en plus de l’état daté ?
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret (n°2002-120 du 30 janvier 2002).
Le renouvellement du bail commercial est un droit d'ordre public et les clauses du bail visant à y faire échec sont nulles.
Destinée à stimuler et relancer l’immobilier locatif, la loi Pinel a succédé à la loi Duflot en septembre 2014.
Auréoles et tâches de moisissures sont les principaux signes de condensation dans les logements, visibles le plus souvent dans les endroits froids et faiblement ventilés.
Les nombreuses modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété par les lois ALUR, Macron, et de transition énergétique entrent progressivement en vigueur. Le point sur les principales mesures déjà opérationnelles et celles à venir.
Dans un bail commercial, il peut être prévu que le preneur verse un "droit d'entrée" ou une indemnité dite de "pas de porte" au propriétaire des locaux. Quel est le régime fiscal de ce droit d'entrée ?
Ce décret, au contenu identique par rapport au précédent décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, s'applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1er août 2015 au 31 juillet 2016.
En cas de vente d'un lot de copropriété, les règles de répartition, entre vendeur et acquéreur, des travaux votés (et des charges) ont été clarifiées par le décret du 27 mai 2004.
Objectifs généraux
Dans le but de diminuer drastiquement les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d'énergie finale et primaire, le texte fixe un certain nombre d'objectifs généraux dans le titre I.
L’article 1792 du Code civil fait naître une responsabilité des constructeurs en cas de dommage à l'ouvrage. Les modalités qui entourent cette responsabilité sont strictes.
Pour donner lieu à paiement de la taxe sur les logements vacants, le logement doit remplir plusieurs conditions :
Prescription de l'action en révision du loyer L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit :
C'est l'une des conclusions de l'étude publiée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), mardi 21 octobre 2014, pour laquelle le cabinet d'avocats Fidal a comparé au niveau européen la fiscalité pesant sur la construction et l'achat d'un logement de 200 000 euros.
L'hypothèse du changement de destination a été introduite dans le Code de l'urbanisme par la loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976, à propos des travaux sur les constructions existantes.
Le risque fiscal lié à la constitution d'une SCI
On a coutume de dire que fiscalement, et pour autant que l'on demeure soumis au régime de l'IR, la constitution d'une SCI est neutre par rapport à la détention d'un immeuble directement par une personne physique.
La juridiction saisie
L'article R. 145-23 du Code de commerce stipule que : « toutes les contestations relatives à la fixation du prix du bail (révisé ou) renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers commerciaux ».
Une ventilation réglementée
L'arrêté du 22 octobre 1969 relatif à l'aération des logements neufs a fixé le principe de la ventilation générale et permanente des logements par conduit à tirage naturel ou par ventilation mécanique.
De quoi s'agit-il et quelles sont les règles applicables ?
La vente à réméré est une vente stipulée avec une faculté de rachat au profit du vendeur (article 1659 du Code civil: « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue »)
Les déficits fonciers qui résultent de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10700 €.
Evolution des loyers du marché
Le graphique ci-dessous montre nettement deux périodes.
La première correspond à la période 1998-2006. L'augmentation des loyers de marché est soutenue; elle est en moyenne de + 4,1 % par an.
Le plafond global des niches fiscales ne concerne que les avantages accordés sous forme de réduction ou de crédit d'impôt. Dans ce cas, le montant de cet avantage vient en déduction de l'impôt à payer.
Il n’existe pas de texte spécifique réglementant la colocation. Bien que ce mode de location soit très courant, il est régi par la loi du 06 juillet 1989.
Premier poste de dépense : le chauffage. Il coûte en moyenne 14,10 euros par mètre carré et par an, selon l'Association des responsables de copropriété (Unarc). Une baisse de 1°C dans des appartements souvent surchauffés équivaut à 7% d'économie d'énergie. Le rendement de la chaudière est aussi à vérifier : bien réglée, elle génère 10% d'économie, voire 20% si vous la changez pour une plus performante.
Côté bonnes nouvelles pour les particuliers, la taxe sur la plus-value sera désormais moins élevée.
Définitions
Plusieurs régimes juridiques coexistent :
- la location nue à usage d'habitation est régie par la loi du 6 juillet 1989 : cette loi, d'ordre public, est d'application de principe à toutes locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale (art. 2 L. 6 juillet 1989). Toutefois, le texte exclut de son application les locations saisonnières et les locations meublées.
L'ensemble des textes relatifs à l'obligation d'équiper les logements de détecteurs de fumée étant parus (l'arrêté du 05 février 2013 a été publié au J.O. du 14 mars), il est à présent possible de faire le point sur cette obligation qui devra être satisfaite avant le 08 mars 2015.
Selon l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ».
Si le bailleur dispose d'un délai de cinq ans pour réclamer le paiement de charges (et de loyers) au locataire, il a également une obligation de régularisation annuelle des charges (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de loyer manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire 6 mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage (article 17 c de la loi du 6 juillet 1989).
Un locataire avait demandé à son propriétaire l'installation d'un WC intérieur sur le fondement du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.
Cette taxe, non déductible des revenus, sera due pour les logements loués à un prix supérieur à 40 €/m² (hors charges) et perçus à compter du 1er janvier 2012, situés en zone A (principalement l'Ile de France, la Côte d'Azur et le Genevois Français), que le bailleur soit une personne physique ou morale, soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.
La première vente d'un logement
Les parlementaires ont voté un assouplissement en rétablissant l'exonération de plus-value concernant la première vente d'un logement par une personne qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale,
La promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique
Dans la pratique, l'avant-contrat prend le plus souvent la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente (également appelée promesse bilatérale de vente ou « compromis de vente» dans le langage courant).
Il n'est pas possible d'échapper au bail commercial lorsqu'un fond de commerce ou un fond artisanal est exploité dans les locaux objets de la location.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent traite des installations électriques en son article 2 : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Avantages de la location meublée
Un régime fiscal intéressant
Pour le fisc, l'activité de loueur en meublé est une activité commerciale, qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non plus de la catégorie des revenus fonciers, comme la location de locaux non meublés.
Constitution
Les associés
La SCI doit comporter plusieurs associés, au minimum deux, qui peuvent être des personnes physiques ou morales (autres sociétés, associations ... ).
Le succès de cette forme de société peut s'expliquer de plusieurs manières:
Il y a d'abord et essentiellement des raisons fiscales, ne présentant plus aujourd'hui qu'un caractère historique.
La loi du 9 mars 2010, visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, prévoit un décret définissant les mesures de sécurité à mettre en œuvre dans les parties communes des immeubles afin de prévenir le risque d'incendie.
En approuvant les comptes lors de l'assemblée générale, les copropriétaires entérinent l'ensemble des opérations financières réalisées par le syndic au cours de l'exercice écoulé. L'approbation des comptes emporte donc ratification de la gestion financière du syndic.
L’article L.145-9 du Code de commerce prévoyait que les baux commerciaux ne cessaient « que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ».
L'information de l'acquéreur
Il entre dans les obligations professionnelles du syndic de rédiger ou de fournir un certain nombre d'informations destinées à éclairer le consentement de l'acquéreur potentiel du lot de copropriété. Ces documents sont les suivants.
Depuis plusieurs années, un grand nombre de départements souffre de vacance locative ! L’observatoire des loyers Clameur montre que celle-ci s'est accrue de 6,1 % depuis le début de l'année 2010 et de + 13,7 % depuis 2008. En raison de cette vacance, les propriétaires vivent des situations inconfortables et doivent rendre des comptes à l'administration.
Pour assurer l'uniformité et l'esthétique de l'immeuble, mais aussi pour obtenir des tarifs plus avantageux avec une seule et même entreprise, le ravalement ne se limite pas en général aux parties communes et s'étend aux parties privatives qui peuvent être vues de l'extérieur. C'est le cas des fenêtres, volets, persiennes, stores, balustrades, appuis de balcons, garde-corps, etc.
La forme et la date de délivrance du congé sont régies par des règles identiques aux trois types de congé.
Le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
1 - Forme du congé
Le locataire doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d’huissier.
La remise des clés au concierge, mandataire du propriétaire, ainsi qu’un appel téléphonique du locataire ne sont pas considérés comme un congé.
Dans le but de limiter les niches fiscales, le champ d’application du micro-BIC a été restreint pour les loueurs en meublé, faisant relever désormais ceux dont les recettes dépassent 32 000 €, du régime réel des BIC
Avant de traiter le sort des constructions du preneur, rappelons que ce dernier doit, avant d’entreprendre tous travaux dans les lieux loués, se référer au contrat de location qui peut restreindre sa liberté d’action.
Taux de la réduction d’impôt
Rappelons que le taux de cette réduction d’impôt accordée dans la limite d’un prix de 300 000 € aux contribuables qui acquièrent un logement neuf pour le louer diffère selon l’année de réalisation de l’investissement.
La procédure d’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis mise en place par le nouvel article 815-5-1 du Code civil implique, dans un premier temps, l’intervention d’un notaire. Si aucun accord n’intervient entre les indivisaires, il faut ensuite recourir au juge.
Les premières années d’un investissement dans l’ancien se passent plutôt bien : les intérêts d’emprunts ajoutés aux travaux font que le revenu foncier imposable tend vers zéro (ou permet même de créer un déficit foncier): il n’y a donc pas d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu.
En cas de décès de la caution, l’article 2294 du Code civil prévoit que « les engagements des cautions passent à leurs héritiers, à l’exception de la contrainte judiciaire, si l’engagement était tel que la caution y fût obligée. »
Alors que le plus souvent, comme c’est le cas pour la notion d’insalubrité ou de menace de ruine, elles visent à déclencher l’intervention des pouvoirs publics afin de remédier à l’insuffisance de qualité du logement, elles peuvent être, comme c’est le cas pour l’indécence, destinées à permettre au locataire d’engager une action à l’égard de son bailleur.
Etre copropriétaire entraîne l’obligation de participer financièrement aux réparations et à l’entretien de tout l’immeuble. Pour mieux évaluer les investissements financiers afférents au lot vendu, vous avez intérêt à demander au vendeur :
C’est aussi la majorité de droit commun, celle qui s’applique si rien n’est prévu par la loi.
Les décisions plus importantes, dont la liste est fournie par la loi, requièrent la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient ou non présents ou représentés à l’assemblée (art. 25).
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