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Action en révision du loyer

Prescription de l'action en révision du loyer L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit :

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer».

Le délai de prescription applicable en matière de révision de loyer a donc été modifié par la loi ALUR : celui-ci est à présent d'un an (auparavant cinq ans)1.

Si cette nouvelle mesure s'applique immédiatement aux baux en cours, la loi ancienne survit néanmoins (il n'y a donc pas application de ce nouveau délai).

Cette règle étant relativement complexe, le plus simple est de donner des exemples concrets en distinguant les baux conclus avant / à compter du 27 mars 2014 (date d'entrée en vigueur de la loi ALUR).

Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014

Pour ces baux, il convient de prendre en compte l'ancien délai de prescription de cinq ans pour les révisions antérieures à la loi ALUR (survie de la loi ancienne) et le nouveau délai de prescription d'un an à compter de l'entrée en vigueur de la loi ALUR (application immédiate de la loi).

Hypothèse de départ : un bail a pris effet le 2 mai 2010 suivant un loyer de 800 € et, comme indice de référence, l'IRL du 1 er trimestre 2010 (117,81).

Exemple 1 : le 1 er décembre 2014, le bailleur souhaite faire jouer la clause de révision figurant dans le bail. Quel sera le loyer à cette date et quels rattrapages peut-il effectuer?

Le propriétaire aurait pu réclamer les sommes suivantes:

- le 2 mai 2011 : 800 € X 119,69 (IRL du 1er trimestre 2011) / 117,81 (lRL du 1er trimestre 2010) = 812,77 € ;

- Ie 2 mai 2012 : 812,77 € X 122,37 (IRL du 1 er trimestre 2012) / 119,69 (IRL du 1er trimestre 2011) = 830,97 € ;

- le 2 mai 2013: 830,97 € X 124,25 (IRL du 1 er trimestre 2013) / 122,37 (IRL du 1er trimestre 2012) = 843,74 € ;

- le 2 mai 2014 : 843,74 € X 125,00 (IRL du 1 er trimestre 2014) / 124,25 (IRL du 1er trimestre 2013) = 848,83 €.

Concernant les révisions antérieures à la loi ALUR (révisions de 2011, 2012 et 2013) : moins de cinq années se sont écoulées entre la demande de rattrapage (1er décembre 2014) et la première révision non appliquée (2 mai 2011). De même, la demande de révision est antérieure au 27 mars 2015 (un an à compter de l'entrée en vigueur de la loi ALUR).

Ces conditions étant remplies, le bailleur peut réclamer les différentiels de loyer pour l'ensemble de ces révisions.

Concernant la révision de 2014 : celle-ci est également valable, mais seulement à compter du 1er décembre 2014 (date de la demande)2.

Exemple 2 : Le propriétaire veut appliquer la clause de révision figurant dans le bail le 2 mai 2015 (le loyer n'a jamais été révisé avant cette date).

Concernant les révisions antérieures à la loi ALUR (révisions de 2011, 2012 et 2013) : moins de cinq années se sont écoulées entre la demande de rattrapage (2 mai 2015) et la première révision non appliquée (2 mai 2011).

Seulement, la demande de révision est postérieure au 27 mars 2015 (un an à compter de l'entrée en vigueur de la loi ALUR).

Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut donc pas réclamer les différentiels de loyer pour l'ensemble de ces révisions, mais il peut bénéficier du loyer théorique de 843,74 € fixé au 2 mai 2013.

Concernant les révisions postérieures à la loi ALUR (révisions de 2014 et 2015) :

- la révision de 2014 : le bailleur ne s'étant pas manifesté dans l'année qui a suivi la date de prise d'effet de cette révision (donc du 2 mai 2014 au 1 er mai 2015), cette révision est perdue3.

- la révision de 2015 : à compter du 2 mai 2015, le bailleur pourra demander un loyer de : 843,74 € X 126,5(4) (IRL du 1 er trimestre 2015) / 125,00 (lRL du 1 er trimestre 2014) = 853,86 €.

Il ressort de ces deux exemples un constat important pour les propriétaires souhaitant faire appliquer des révisions de loyer antérieures au 26 mars 2014 et non encore appliquées : ils doivent impérativement faire leur demande au plus tard le 26 mars 2015. À défaut, aucun différentiel de loyer au titre de ces révisions ne pourra être réclamé.

Pour les baux conclus ou reconduits tacitements ou renouvelés à compter du 07 mars 2014

Ces baux sont entièrement soumis au délai de prescription d'un an, avec prise d'effet de la révision du loyer à compter de la demande du bailleur.

hypothèse de départ : un bail a pris effet le 2 mai 2014 suivant un loyer de 800 € et, comme indice de référence, l'IRL du 1er trimestre 2014 (125).

exemple 1 : le 2 mai 2015, le bailleur souhaite faire jouer la clause de révision figurant dans le bail.

À compter du 2 mai 2015, le loyer sera donc de 800 € X 126,54 (lRL du 1 er trimestre 2015) /125 (IRL du 1 er trimestre 2014) = 809,60 €.

Exemple 2 : Le propriétaire manifeste son intention de réviser le loyer le 1 er octobre 2015 (donc dans l'année qui suit la date de prise d'effet de la révision). Dans ce cas, ce n'est qu'à compter du 1 er octobre 2015 que le nouveau loyer de 809,60 € est dû.

Exemple 3 : le bailleur réclame une augmentation de loyer le 1er juin 2016 (donc passé le délai d'un an après la date de prise d'effet de la révision). Conformément à l'article 17-1 de la loi de 1989(3), la révision de 2015 est perdue et le loyer perçu à compter du 1er juin 2016 sera de : 800 € X 1284 (IRL du 1 er trimestre 2016) / 126,54 (1 RL du 1 er trimestre 2015) = 809,49 €.

(1) À noter: ce nouveau délai s'applique aux logements vides, mais également aux logements meublés loués à titre de résidence principale (article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989).

(2) La révision de loyer prend effet à compter de sa demande (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

(3) Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « (...) À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée (. . .) ».

(4) Il s'agit de valeurs fictives, ces indices n'étant pas encore parus.

Prescription de l'action en recouvrement des loyers et charges impayés

Là aussi, il convient de se référer au nouvel article 7 -1, alinéa 1 er, de la loi du 6 juillet 1989 (voir le premier paragraphe de la réponse précédente).

Pour les créances exigibles antérieures au 27 mars 2014

Il convient de prendre en compte l'ancien délai de prescription de cinq ans pour les sommes dues avant la loi ALUR (survie de la loi ancienne) et le nouveau délai de prescription de trois ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi ALUR (application immédiate de la loi).

Exemple 1 : Le propriétaire constate que son locataire n'a jamais payé ses loyers et/ou charges de mai et juin 2011. Peut-il engager en décembre 2014 une action en recouvrement de ces sommes ?

Oui, car les deux conditions sont remplies : il s'agit de créances de moins de cinq ans à la date de la demande et l'action est engagée dans les trois ans qui suivent l'entrée en vigueur de la loi ALUR.

Exemple 2 : Le propriétaire constate que son locataire n'a jamais payé ses loyers et/ou charges de mai et juin 2013. Peut-il engager en juillet 2017 une action en recouvrement de ces sommes ?

Non, car les deux conditions ne sont pas remplies : il s'agit bien de créances de moins de cinq ans à la date de la demande, mais le propriétaire n'a pas engagé d'action dans les trois ans qui ont suivi l'entrée en vigueur de la loi ALUR (soit au plus tard le 26 mars 2017).

Pour les créances exigibles à compter du 27 mars 2014

Ces créances sont soumises au délai de prescription de trois ans. Il est donc par exemple possible d'engager une action jusqu'en avril 2017 pour des sommes exigibles en avril 2014.

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