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Bail commercial : Le devenir des travaux réalisés par le locataire.

Avant de traiter le sort des constructions du preneur, rappelons que ce dernier doit, avant d’entreprendre tous travaux dans les lieux loués, se référer au contrat de location qui peut restreindre sa liberté d’action.

Par exemple, si votre bail commercial prévoit que « le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun changement de distribution, d’installation, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs, de cloisons ou de voûtes, aucune construction, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur (...) ».

Si le preneur ne respecte pas cette clause, le bail pourrait alors être résilié.

À l’inverse, dans l’hypothèse où le bail ne prévoit rien à ce sujet, le preneur est en droit d’entreprendre les travaux qu’il souhaite, sous réserve de remettre les lieux en leur état initial à son départ.

Le sort des constructions, aménagements et autres améliorations réalisés par le preneur peut être réglé dans le bail commercial par une clause à laquelle les parties doivent se reporter.

Cette clause régissant en principe tant la propriété que le sort des constructions, ainsi que l’éventuelle indemnisation du locataire.

Voici un exemple de ce type de clause: « Le preneur devra laisser en fin de bail tous travaux d’amélioration ou de modification, et tous travaux neufs, sans indemnité du bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif aux frais du preneur. »

Il est à noter que cette clause peut jouer un rôle non négligeable pour le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Ainsi, si le bailleur devient propriétaire des constructions et améliorations réalisées par le preneur, celles-ci peuvent être prises en compte lors du second renouvellement pour la détermination de la valeur locative et servir pour déplafonner le loyer au profit du bailleur (Cass., 3 civ., n° 89-1 2061, 30 mai 1990).

Si le bail ne comporte pas une telle clause, il convient alors d’appliquer les principes établis dans le cadre plus général des relations entre le propriétaire et le tiers constructeur. Selon l’article 555 du Code civil, le bailleur peut soit exiger la suppression des constructions, soit en conserver la propriété.

Le bailleur peut opter pour l’une ou l’autre de ces solutions même s’il a donné son accord pour les travaux:

« L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de l’article 555 du Code civil, à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire. » (Cass., 3 civ., n° 97-21942, 10 novembre 1999).

Première solution offerte au bailleur : exiger la démolition des constructions aux frais du locataire, sans lui verser la moindre indemnité et même réclamer au preneur d’éventuels dommages et intérêts s’il peut rapporter la preuve d’un préjudice. Cette faculté de demander la démolition est toutefois écartée quand le constructeur est de bonne foi. En application des principes généraux du droit civil, la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver (article 2274 du Code civil).

Le bailleur peut préférer l’autre solution et conserver les constructions en indemnisant le constructeur, cette alternative étant la seule quand le constructeur est de bonne foi.

Le bailleur dispose alors du choix du mode d’indemnisation, à savoir soit retenir la plus-value apportée à l’immeuble, soit rembourser le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions.

Il est à noter qu’il n’est pas dans l’intérêt du bailleur de garder le silence sur le choix du mode de calcul à retenir, car ce choix serait alors transféré au constructeur: « La cour d’appel, qui a retenu que s’il ne lui appartenait pas d’exercer d’office le choix offert au propriétaire, celui-ci, mis en demeure d’exercer ce choix, était demeuré taisant, en a justement déduit que la demande du constructeur tendant à l’application d’un des deux critères d’évaluation prévus par la loi, était juridiquement fondée. » (Cass., 3 civ., n’ 94-14669, 17juillet 1996).

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