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Conséquences sur les loyers du projet de Loi Duflot

Evolution des loyers du marché

Le graphique ci-dessous montre nettement deux périodes.

La première correspond à la période 1998-2006. L'augmentation des loyers de marché est soutenue; elle est en moyenne de + 4,1 % par an.

La deuxième période va de 2007 à 2013 et marque une moindre hausse des loyers, de + 1,4 % par an.

Sur l'ensemble de la période observée (1998-2013), la hausse annuelle des prix à la consommation est de + 1,7 %.

En conséquence, si les loyers ont excédé la hausse des prix pendant la première période, ils sont passés sous la hausse des prix pendant la seconde période.

Impact du projet de Loi Duflot (ALUR)

Face à la perspective d’encadrement des loyers programmée par le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), votée en première lecture par les députés le 17 septembre 2013, l'observatoire Clameur s'est livré à un travail de prospective pour voir quel pourrait être l'impact sur le marché du dispositif proposé.

Clameur a fait une étude en prenant comme hypothèse que le préfet fixerait le loyer médian majoré à un niveau de + 20 % par rapport au loyer médian et qu'il serait fait ville par ville de manière indifférenciée à tous les types de logements (hypothèse de travail). Précisons que l'article 3 de la loi prévoit d'interdire de louer à un montant supérieur au loyer médian majoré, sauf majoration exceptionnelle.

Cette réforme pourrait provoquer une modification sensible du marché. En effet, à Paris, le loyer moyen est de 24,1 € le m2. Avec un seuil de déclenchement de l'écrêtage qui serait fixé à 28,0 €, il en résulterait une baisse du niveau moyen des loyers de 4,5 %. À Marseille, la baisse du niveau moyen de loyers serait de 7,5 % et à Lyon de 8,5 %.

Cette baisse du niveau moyen des loyers aura mécaniquement un impact sur le volume global des loyers encaissés par les bailleurs. Ainsi, à Paris, pour les 23 % supérieurs du marché, concernés par l'écrêtage, la baisse des loyers serait en moyenne de 16 %, et même de 32 % pour les 5 % supérieurs du marché.

Le même raisonnement conduirait à Marseille à une baisse de 18 % des loyers pour les 27 % supérieurs du marché concernés par le dispositif et de 39 % pour les 5 % supérieurs. À Lyon, la baisse serait de 20 % pour les 25 % supérieurs du marché et de 43 % pour les 5 % supérieurs.

Le tableau ci-dessus présente l'impact du dispositif de plafonnement du loyer selon le projet de loi ALUR. Il part d'un loyer médian majoré fixé pour l'ensemble de la ville et appliqué globalement à tous les types de logements, à partir des loyers de marché constatés de septembre 2012 à août 2013.

 

Quels vont être les bénéficiaires de ce changement ?

Clameur observe que les ménages les plus modestes ne vont guère bénéficier de cette réforme puisqu'ils supportent les loyers les plus bas. Par ailleurs, puisque le bailleur pourra recourir au mécanisme de réévaluation du loyer s'il est inférieur au loyer médian minoré, le locataire pourrait même en subir une conséquence négative. En revanche, ce sont les ménages aux revenus élevés qui vont être les grands gagnants de l'affaire.

L'étude de Clameur en déduit que c'est un dispositif d'encadrement des loyers particuliè­rement déstabilisateur pour le secteur locatif privé qui a été élaboré.

La poursuite de l'ana­lyse concerne la conséquence sur l'attitude des bailleurs. Face à la contraction de leurs recettes, une fraction des propriétaires pourrait être incitée à vendre. Si 10% des logements les plus pénalisés par le nouveau dispositif sont vendus, il en résultera une réduction moyenne des recettes (elle serait de 26 % à Paris et de 35 % à Lyon). La conséquence logique, puisque les logements loués au prix le plus élevé seront vendus, est que la moyenne des loyers de marché va baisser. La médiane va également baisser, ce qui va faire diminuer le nouveau montant du loyer majoré. À nouveau, ce sont les ménages aux ressources les plus élevées qui vont bénéficier de cette réduction, mais non les ménages modestes.

Quel étalon pour le loyer médian ?

Une autre question importante est celle du niveau de précision du dispositif de fixation des loyers médians, médians minorés et médians majorés. Il faut en effet disposer de réfé­rences en nombre suffisant pour pouvoir affiner le dispositif par commune et non par agglomération. Clameur prend l'exemple de l'agglomération de Nantes. Clameur dispose d'un taux de couverture du marché de 25 %. Le loyer médian de la métropole est de 10,4 €. Mais les loyers médians varient de 10,8 € à Nantes à 9,6 € à Rezé en passant par exemple par Saint-Herblain (10,0 €). Si on applique le loyer médian sur l'ensemble de l'aggloméra­tion, cela défavorisera la ville de Nantes dont les bailleurs seront davantage contraints par un loyer médian de l'ensemble, mais cela laissera plus de souplesse à ceux de Rezé ou de Saint-Herblain dont le loyer médian est plus bas. À l'inverse, si on choisit de prendre un loyer médian pour chaque commune, ce qui permet de s'ajuster plus précisément à la réalité du marché local, mais cela devient techniquement difficile à réaliser, car la taille du marché y est bien plus réduite. En effet, ­la taille du marché de l'agglomération est de 24000 locations. Mais Nantes en représente la plus grande part (18000) alors que Rezé ou Saint-Herblain ne représentent que 1000 locations chacune et Carquefou ou Orvault seulement 500. Enfin, s'il faut descendre dans le détail des logements par taille, la situation se complique encore.

Impôts - Réduction ou déduction ?
Déficit foncier

 

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