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Création d'une SCI : Avantages et inconvénients

Le succès de cette forme de société peut s'expliquer de plusieurs manières:

 Il y a d'abord et essentiellement des raisons fiscales, ne présentant plus aujourd'hui qu'un caractère historique.

En effet, jusqu'à la fin des années 90, la fiscalité des mutations immobilières à titre onéreux (droits d'enregistrement) variait dans des proportions importantes suivant la destination du bien. Ainsi, alors que pour l'immobilier d'habitation la charge fiscale totale de la mutation se situait entre 9 et 10 %, elle pouvait se monter à 18 % pour l'immobilier d'entreprise. En comparaison, les cessions de parts sociales étaient imposées à moins de 5 %.

Il y a ensuite tout un faisceau de justifications qui ne se vérifient que dans certaines configurations particulières : la SCI facilite la transmission du patrimoine, assouplit les règles de gestion du bien, réduit la charge fiscale de transmission, protège mieux les intérêts des héritiers ... Le lecteur se fera sa propre opinion, mais il faut d'emblée insister sur le fait qu'aucune de ces hypothèses ne peut se vérifier dans cent pour cent des cas considérés. Ainsi par exemple, la SCI ne va réellement faciliter la transmission successorale d'un bien qu'en présence de certaines structures familiales et patrimoniales: un couple qui souhaite transmettre sa résidence principale à son enfant unique n'a, en règle générale, pas d'intérêt particulier à constituer une SCI.

Il y a enfin cette idée, fortement ancrée chez les particuliers et véhiculée, parfois à tort, par nombre de professionnels, que la SCI est« supérieure» aux autres modes de gestion de la propriété. La SCI apporte une touche professionnelle et souvent rassurante à ses acteurs, le sentiment d'une plus grande maîtrise du patrimoine ...

Opportunités de la constitution d’une SCI

Voici quelques-uns des principaux avantages de la SCI par rapport à d'autres modes de gestion et de détention de biens immobiliers.

 Acquisition en commun d'un bien

L'acquisition en commun d'un bien immobilier par une SCI ne présente a priori pas d'avantages particuliers par rapport à l'acquisition en indivision: la fiscalité de l'acquisition est la même, à savoir le paiement de droits d'en registrement par l'acheteur et éventuellement la taxation de la plus-value pour le vendeur; le formalisme de l'acquisition est également identique (acte notarié) que l'acquisition soit faite par la société civile ou par les co-indivisaires. Un point toutefois mérite d'être relevé : si l'acquisition du bien se fait à crédit, le créancier appréciera la solvabilité globale des associés de la SCI, auxquels un cautionnement personnel sera le plus souvent demandé, ce qui signifie que le manque de solvabilité d'un associé peut-être gommé par la solvabilité d'un autre. En revanche, si l'acquisition se fait à crédit par des co-indivisaires, chacun devra emprunter une quote-part et la solvabilité sera appréciée individuellement par le créancier, ce qui peut être un obstacle à l'opération.

Transmission à titre gratuit

Le principal intérêt de la SCI dans le cadre d'une transmission gratuite (donation) est la possibilité de fractionnement qu'elle offre : le donateur peut décider de donner le nombre de parts qu'il souhaite à un instant déterminé, puis de renouveler l'opération autant de fois qu'il le souhaite jusqu'à transmission intégrale. En effet, un immeuble ne peut le plus souvent être scindé matériellement, alors que le capital d'une SCI peut l'être à l'infini. Ce fractionnement présentera deux avantages notoires :

- la transmission du bien pourra se faire de manière progressive, ce qui permettra aux donateurs de conserver un certain contrôle de leur patrimoine et à tout le moins des revenus de subsistance;

- fiscalement, l'abattement dont bénéficient les donations, en fonction du degré de parenté entre donateur et donataire, peut être renouvelé tous les 6 ans. Prenons l'exemple d'un immeuble d'une valeur de 450 000 € donné par un père à sa fille; sachant que l'abattement est d'environ 157 000 €, s'il est fait donation de la propriété globale de l'immeuble, la taxation se fera sur la base de 293 000 €. Si l'immeuble est détenu par une SCI, le donateur pourra tous les 6 ans faire donation de parts de la société à concurrence de l'abattement. Ainsi, il donnera 157 000 € de parts, à t + 6 ans 157 000 € de parts, et enfin à t + 12 ans le solde, soit 136 000 € de parts. La libéralité sera ainsi totalement défiscalisée, à condition toutefois de l'avoir sérieusement anticipée.

Gestion

La gestion d'un bien détenu sous la forme d'une SCI est réputée plus souple que dans le régime de l'indivision. Cette assertion est globalement vérifiée même s'il ne faut pas omettre que le droit de l'indivision s'est considérablement amélioré au cours de la décennie passée. De manière simple, les statuts de la SCI vont permettre:

- de nommer un gérant et d'en définir les pouvoirs de manière libre. Le gérant pourra être associé ou non, nommé pour une durée choisie par les associés; ses pouvoirs pourront être étendus ou restreints, suivant le choix des fondateurs. La première solution permettra d'éviter de donner trop de pouvoirs à une assemblée générale pouvant s'avérer incontrôlable et donc de limiter le risque de blocage; la seconde possibilité ménagera plus de latitude pour les associés non gérants mais suppose une bonne entente entre eux;

- de définir librement le mode de prise de décision et notamment le type de majorité requis (unanimité, majorité simple, majorité qualifiée, majorité relative ... ) ;

- de réguler les cessions de parts en prévoyant des mécanismes d'agrément (cession de parts devant être autorisée), de préemption (droit préférentiel de rachat accordé aux associés en cas de cession par l'un d'eux) ou de retrait (possibilité pour un associé de demander le rachat de ses parts).

Individualisation des actifs immobiliers de l'entreprise

L'une des utilisations les plus répandues de la SCI en matière professionnelle consiste à séparer les actifs professionnels de l'entreprise de ses actifs immobiliers. Les premiers sont organisés sous la forme d'une société d'exploitation, le plus souvent commerciale, les seconds se logent dans une SCI. En règle générale un bail commercial lie les deux structures, permettant à la SCI de percevoir des revenus et à la société d'exploitation de déduire de son bénéfice le montant du loyer payé. Ce schéma permet également d'optimiser la transmission future, le cédant ou ses héritiers pouvant ainsi conserver des revenus immobiliers. S'il est correctement réalisé, notamment en évitant de stipuler dans le bail un loyer trop éloigné du marché, ce montage ne présente pas de risque fiscal, même si les associés des deux structures sont identiques dans un premier temps.

Fiscalité

D'un point de vue fiscal, il est difficile d'énoncer que la SCI représente un avantage indéniable par rapport à la détention directe du bien immobilier. Si la SCI relève du régime fiscal de l'impôt sur le revenu (IR), ce qui est le régime normal si aucune option n'est prise, la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values est identique à celle d'une détention directe ou en indivision.

Si elle opte pour l'impôt sur les sociétés, ce qui est plutôt exceptionnel, certaines déductions seront alors rendues possibles; mais il reste impossible d'affirmer de manière péremptoire la supériorité d'un régime sur l'autre.

Le seul avantage reconnu à la SCI concerne l'évaluation des parts qui doit être faite pour le paiement de l'ISF ou des droits 'enregistrement. On admet en pratique ne décote de la valeur des parts par rapport à la valeur de l'immeuble en raison de l'absence de liquidité, les parts trouvant plus difficilement acheteur (surtout fonction des clauses statutaires pou¬r freiner les transactions). Cette décote est admise et non consacrée; elle doit demeurer dans les limites du raisonnable % par exemple).

Limites de la constitution d’une SCI

Il serait excessif de dire que la SCI présente des inconvénients majeurs; à dire juste, il convient d'énoncer que la constitution d'une SCI peut priver ses membres du bénéfice de certaines dispositions favorables, notamment au an fiscal; ceci est particulièrement net s’agissant de la résidence principale.

Au plan fiscal, on notera :

- que le « pacte Dutreil » permettant en matière de transmission d'entreprise de bénéficier d'une réduction de 75 % sur l'assiette des biens transmis (CGI art. 7 B) n'est pas applicable aux sociétés civiles. Il est donc plus avantageux de ce point de vue de conserver les meubles d'exploitation au sein de la société commerciale.

- qu'en matière de droits d'enregistrement à titre gratuit, il est admis un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt (CGI art. 764 bis). Cette disposition ne s'applique pas aux parts de SCI.

- que de la même manière, en matière d'ISF, un abattement de 30 % est pratiqué au titre de l'immeuble constituant la résidence principale (CGI art. 885 S al. 2) ; cette disposition ne s'applique pas aux SCI.

Au plan successoral

Il faut remarquer que le droit au logement temporaire (Code civil art. 763) et le droit viager au logement (Code civil art. 764) consacrés au profit du conjoint survivant sur la résidence principale, ne sont pas applicables si le logement est détenu sous forme de SCI.

En matière professionnelle

On remarquera que la possibilité pour un entrepreneur individuel de déclarer insaisissables ses droits sur sa résidence principale ou ses biens fonciers non professionnels (Code de commerce art. L. 526-une seconde) n'est pas applicable si ces biens sont détenus sous forme de SCI. À cet égard, la récente réforme de l'entreprise individuelle à responsabilité limitée (loi du 15 juin 2010 en vigueur au 1er janvier 2011) pourrait redonner un intérêt à la SCI puisque l'entrepreneur qui souhaite adopter le statut d'EIRL doit en principe obligatoirement affecter tous les biens à caractère professionnel à son activité, y compris les immeubles d'exploitation; dès lors, la constitution d'une SCI devrait permettre de protéger ces biens des créanciers professionnels, puisqu'ils ne se trouveront pas dans le patrimoine affecté.

 

Enfin, pêle-mêle, il faut évoquer quelques-uns des désagréments juridiques pouvant être liés à la constitution d'une SCI :

Le démembrement de la propriété des parts rend complexe la répartition des prérogatives entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (notamment la répartition du droit de vote aux assemblées); la constitution, fréquente, d'une SCI à égalité entre deux associés (50/50) peut conduire à des blocages aussi inextricables qu'en matière d'indivision; enfin, l'article 1869 du Code civil prévoit au profit de tout associé un droit de retrait de la SCI, c'est-à-dire le droit d'exiger le remboursement de ses parts. Ce droit peut bien évidemment mettre en péril la stabilité de la gestion patrimoniale.

 

En conclusion, la constitution d'une SCI n'est pas un remède miracle à tous les maux; elle doit être prescrite avec discernement et après un diagnostic complet.

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