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Décès du locataire

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les locaux vacants précise que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

• au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil;

• aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

• au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

• aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l'absence de personnes pouvant légitimement bénéficier du transfert ou en l'absence d'héritier, le bail est résilié de plein droit. Le propriétaire bailleur n'a pas besoin en principe - sauf cas particulier de faire constater la fin du bail en justice. Cependant, malgré la résiliation automatique du bail par le seul effet du décès du locataire - en l'absence de transfert du bail - le propriétaire bailleur ne peut pas reprendre la libre disposition de son logement ni faire séquestrer le mobilier immédiatement.

Il doit respecter les procédures prévues par le droit successoral.

Soucieux des délais extrêmement longs de procédure et afin de désengorger les tribunaux d'instance, le législateur a pris, à la fin de l'été dernier, un décret n° 2011¬1043 du 1er septembre 2011 « relatif aux mesures conservatoires prises après l'ouverture d'une succession ... ». Entré en vigueur le 3 décembre 2011, ce décret vient simplifier la procédure à mettre en œuvre par le propriétaire bailleur lors du décès de son locataire pour récupérer dans les meilleurs délais son logement. Il est notamment codifié aux articles 1304 à 1326 du Code de procédure civile.

Jusqu'alors, seuls les greffiers du tribunal d'instance étaient compétents pour accomplir des mesures conservatoires à la suite du décès d'un locataire. Depuis le décret du 1er septembre 2011, la compétence en revient directement aux huissiers de justice. Le propriétaire bailleur peut s'adresser, après le décès de son locataire, au président du tribunal de grande instance dans le ressort duquel est ouverte la succession afin de voir nommer un huissier de justice qui accomplira les mesures conservatoires, ce qui lui permettra, à terme, de récupérer le logement. La demande est présentée par simple requête et le ministère d'avocat n'est pas obligatoire. Le président du tribunal de grande instance statue par ordonnance sur requête. L'huissier de justice désigné pourra - sous couvert de l'autorisation donnée - procéder aux mesures conservatoires.

les différentes mesures conservatoires

Les mesures conservatoires que peut accomplir un huissier de justice dépendront de la valeur des biens laissés sur place. Il s'agira pour l'officier ministériel de procéder soit à l'apposition des scellés, soit à l'établissement d'un état descriptif. Si les meubles sur place n'ont aucune valeur marchande, l'huissier de justice pourra également dresser un procès-verbal de carence.

Si un inventaire a déjà été réalisé, à l'initiative par exemple du notaire de la succession, le propriétaire bailleur ne pourra pas demander la mise en œuvre de mesures conservatoires.

Concernant l'apposition des scellés, le propriétaire bailleur peut soit assister aux opérations, soit remettre les clés du logement qu'il détiendrait à l'huissier.

À la requête du propriétaire, l'huissier peut ne pas rentrer dans le local et apposer les scellés sur la porte ou tout au contraire y pénétrer mais, dans cette seconde hypothèse, il devra se faire accompagner du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie ou, à défaut, de deux témoins majeurs non attachés à son office et n'ayant aucun lien avec les personnes ayant vocation à recevoir la succession du défunt.

Si les biens ont une certaine valeur, l'huissier désigne un gardien des scellés ou, si des personnes vivent dans le logement, il désigne l'une de ces personnes en cette qualité. Si un testament ou des objets précieux appelant une protection renforcée sont découverts, il a la possibilité de les déposer entre les mains du notaire chargé de la succession ou, à défaut, en sa propre étude, un établissement bancaire voire, s'agissant de valeurs en numéraire, la Caisse des dépôts et consignations. Le procès-verbal d'apposition des scellés est daté et signé par l'huissier de justice avec un état descriptif des objets mis sous scellés. Ultérieurement, la levée des scellés se fera en présence des mêmes personnes que pour l'apposition des scellés.

Si l'huissier de justice juge que l'apposition des scellés n'est pas utile au vu de la valeur des biens (ou après distraction des objets précieux dans les conditions précédemment décrites), il ne dresse qu'un état descriptif du mobilier. À défaut d'héritier présent, il assure la clôture des lieux s'ils sont inoccupés et conserve les clés. Tout héritier, l'administration chargée des domaines (dans l'hypothèse de successions vacantes) ou un légataire universel peut, dès cet instant, obtenir la remise des clés afin de procéder à la reprise des meubles (en donnant décharge des meubles sur l'état descriptif). Également, et si personne ne demande à récupérer les meubles, le propriétaire peut demander par une nouvelle requête au président du TGI de procéder à l'enlèvement des meubles dans un autre lieu comme il est dit ci-dessous.

l'enlèvement des meubles par le propriétaire

Lorsqu'il n'y a pas de successible connu, et si le contrat de bail a pris fin, le président du tribunal de grande instance ou son délégué peut autoriser le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles ou à les faire, soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. l'huissier de justice assiste au déplacement des meubles et dresse un procès-verbal des opérations. Si des scellés avaient été apposés, il les lève puis les réappose sur les lieux dans lesquels les meubles sont déposés ou cantonnés. Lorsqu'il avait été dressé un état descriptif, l'huissier de justice assure la clôture des lieux où sont déposés ou cantonnés les meubles et il conserve les clés.

Les frais d'enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le propriétaire. Précisons qu'auparavant, l'autorisation judicaire de procéder à l'enlèvement des meubles ne pouvait pas être demandée pendant le mois suivant le décès du locataire.

Conclusion

L'intérêt d'une telle procédure réside donc a priori dans sa rapidité, mais surtout elle permet au propriétaire bailleur d'avoir un contact direct avec un huissier de justice, et non plus de passer par la procédure de dépôt de requête auprès du greffier en chef du tribunal d'instance.

FAQ

Lorsqu'un héritier demande la remise des clés pour procéder à la reprise des meubles, que doit faire le propriétaire?

L'héritier est en droit de prendre possession des meubles mais le propriétaire ne doit pas en réalité lui donner les clés. Il doit convenir d'un rendez-vous avec cet héritier et, en sa présence, le laisser déménager le mobilier

Régularisation annuelle des charges
Une autorisation préalable est t-elle nécessaire a...

 

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