fonciere du parc logo marronNOUVELLE ADRESSE A COMPTER DU 15 OCTOBRE 2018.

RETROUVEZ-NOUS AU 34 AVENUE DE SAINT-CLOUD 78000 VERSAILLES

 

fonciere du parc tel 01 39 51 29 38         fonciere du parc mail Envoyez nous un email

Investir en Pinel : Avantages et contraintes

Destinée à stimuler et relancer l’immobilier locatif, la loi Pinel a succédé à la loi Duflot en septembre 2014.

 

L'avantage fiscal consiste en une réduction d'impôt s'appliquant sur la fraction de l'investissement ne dépassant pas 300 000 € par an (deux biens immobiliers maximum), dans la limite de 5 500 €/m2. Le contribuable qui achète au-dessus de ces seuils de 300 000 € par an et de 5 500 €/m2 ne pourra bénéficier de l'avantage fiscal qu'à hauteur de ceux-ci. Au-delà, I'avantage fiscal ne s'appliquera pas.

 

Le taux de la réduction dépend de la durée de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans (23 %, 29 % ou 32 % outre­mer), ce qui correspond à une réduction d'impôt maximale de 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans et 63 000 € sur douze ans, soit 6 000 € par an sur six ou neuf ans et 3 000 € supplémentaires les trois années suivantes. Lorsque l'investissement en loi Pinel se fait outre-mer, la réduction maximale peut être égale à 32 %, soit jusqu'à 96 000 € de réduction d'impôt ou 8 000 € par an.

 

Toutefois, entrant dans le plafonnement global des niches fiscales (pour rappel, de 10 000 € majoré à 18 000 € pour les investissements en Outre-mer et les souscriptions au capital de Sofica), un investissement en Pinel perd de son intérêt lorsque les réductions ou crédits d'impôt dont bénéficie par ailleurs le contribuable (garde d'enfant, emploi d'un salarié à domicile, autre placement défiscalisant...) sont déjà proches de ce seuil de 10 000 €.

 

De plus, s'agissant d'une réduction d'impôt et non pas d'un crédit d'impôt, l'administration fiscale ne remboursera pas le surplus si le montant de la réduction est supérieur à l'impôt dû par le contribuable. La différence sera perdue.

Une simulation s'impose donc avant de se lancer pour calculer au plus juste le montant de l'investissement Pinel nécessaire afin d'optimiser l'avantage fiscal.

 

Le bénéfice de l'avantage fiscal est soumis à plusieurs condition.

 

A - Des plafonds de loyers et de ressources.

 

Le contribuable doit ainsi s'engager à louer le logement nu (c'est-à-dire non meublé) à titre de résidence principale à un locataire dont les ressources (correspondant à son revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant ­dernière année précédant la signature du bail) ne dépassent pas certains plafonds (avec des plafonds spécifiques pour les logements situés outre-mer) et pratiquer un loyer plafonné, inférieur d'environ 20% aux loyers du marché, variable selon la zone géographique du logement (en 2016, de 8,75 à 16,83 €/m2) et sa surface pondérée.

 

En effet, afin de tenir compte de la surface de l'appartement, il est fait application d'un cœfficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/Surface du logement. Arrondi à la deuxième décimale la plus proche, ce cœfficient ne peut excéder 1,2. Le cœfficient maximum est atteint avec un appartement de 38 m2 (cœfficient 1,2).

 

À l'inverse, les biens de plus de 63 m2 ont un plafond de loyer minoré. Pour le calcul des plafonds de loyers au m2, la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50 % des surfaces annexes plafonnées à 8 m2 (cave, cellier, balcon ... ).

 

L’engagement de location, qui doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est d'une durée minimale de 6 ans, à l'issue de laquelle le bien peut être conservé à la location trois ou six années supplémentaires en gardant l'avantage fiscal.

 

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des années suivantes (à concurrence de la durée d'engagement de location choisie).

 

Rappelons que depuis 2015, il est possible de louer à ses enfants ou parents dès lors qu'ils ne font pas partie du même foyer fiscal.

 

B - Conditions tenant au bien

 

Concernant le bien lui-même, il doit être acquis neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et respecter la réglementation thermique 2012 (permis de construire déposé depuis le premier janvier 2013) ou bénéficier du label BBC 2005 (permis de construire déposé avant le 1 er janvier 2013). Sont éligibles à l'avantage fiscal les biens situés dans une des zones où la demande locative est forte : zone A bis, zone A et zone B1. Les logements en zone B2, ainsi que depuis 2017, les logements en zone C, peuvent bénéficier de la loi Pinel sur agrément préfectoral.

Il est nécessaire que l'achèvement du logement intervienne dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier. Le bien immobilier (ou les parts sociales si l'acquisition se fait via une SCPI) ne peut pas, sauf exception (voir plus loin), faire l'objet d'un démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) pendant la totalité de l'engagement de location.

 

Où investir ?

 

Comme pour tout achat dans la pierre, la qualité de l'emplacement (ville, quartier) ainsi que l'existence réelle d'une demande locative solvable et pérenne sont primordiaux. Au sein d'une ville, il est recommandé de privilégier les zones à proximité des transports, commerces et écoles et de vérifier l'absence de nuisances existantes et futures. En n'oubliant pas que les plaquettes commerciales des promoteurs sont faites pour présenter leurs opérations sous leurs meilleurs aspects, pas pour indiquer que la zone est déjà saturée en logements neufs ou mal desservie par les transports.

Bien qu'éligibles au dispositif Pinel, des villes seraient ainsi à éviter (voir la carte ci-contre), selon le Laboratoire de l'Immobilier, société d'études de Théséis, spécialiste de la sélection de programmes immobiliers neufs, qui base son analyse sur un taux de vacance élevé, une évolution démographique défavorable, un rythme de construction de logements neufs soutenu ou en accélération (plus de détail sur www./abo-immo. org). Dans ces villes, l'investisseur risque de devoir brader le loyer, voire de ne pas trouver de locataire, ce qui lui ferait perdre l'avantage fiscal, tout en devant rembourser les mensualités du crédit souscrit pour financer l'acquisition.

 

Pinel carte

 

Ailleurs, l'investisseur s'assurera de la pertinence de son choix en veillant à ne pas surpayer le bien, un écueil fréquent avec des programmes offrant de la défiscalisation. Comparer les prix des différents programmes neufs qui sortent de terre dans les alentours et leur évolution permet de se faire une idée sur l'intérêt de l'investissement.

À défaut, le rendement en pâtirait, sans compter le risque de moins-value à la revente.

Attention également aux simulations de rendement qui retiennent comme hypothèse de loyer le plafond applicable dans la zone considérée alors que dans certaines villes, les loyers réellement pratiqués sont inférieurs à celui­ci.

A prix d'acquisition équivalent, mieux vaut investir dans une ville où le loyer de marché est le plus proche possible de ce plafond si l'on veut optimiser son rendement. Le potentiel de plus-value à terme n'est pas non plus à négliger.

 

Remise en cause des avantages fiscaux

 

En cas de non-respect des engagements de l'investisseur (dépassement des plafonds de loyers ou de ressources, interruption de la location ... ) ou de démembrement du droit de propriété, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres

du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements.

Aucune reprise n'est non plus effectuée dans les cas suivants dès lors qu'ils concernent l'un des membres du couple soumis à imposition commune: invalidité classée en 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès. En cas de divorce pendant la période d'engagement, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause lorsque l'époux attributaire du bien reprend l'engagement de location ou si les ex époux conservent en indivision le bien acquis au cours du mariage.

Logement locatif privé : Un siècle d'oppression lé...
Bail commercial : Le renouvellement

 

fonciere du parc logo

  fonciere du parc tel blanc01 39 51 29 38  

    34 avenue de Saint-Cloud 78000 Versailles