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Les actes préparatoires à la vente

La promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique

Dans la pratique, l'avant-contrat prend le plus souvent la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente (également appelée promesse bilatérale de vente ou « compromis de vente» dans le langage courant).

La promesse unilatérale de vente se définit comme un contrat par lequel le promettant s'engage à vendre un bien, pendant un certain temps, au bénéficiaire qui a le droit de l'acquérir dans ce même laps de temps.

Le compromis de vente est un contrat par lequel les parties s'engagent l'une à vendre, l'autre à acheter, un bien moyennant un prix déterminé.

D'autres formes d'avant-contrats peuvent se présenter :

- la promesse unilatérale d'achat dans laquelle l'engagement émane non du vendeur, comme c'est le cas dans la promesse unilatérale de vente, mais de l'acquéreur. En pratique, elle est fort rare;

-le pacte de préférence : il s'agit d'un contrat par lequel le propriétaire s'engage à vendre à une autre personne, par préférence, pour le cas où il se déciderait à vendre. Il ne comporte donc pas d'engagement ferme du promettant mais confère seulement une priorité à son bénéficiaire;

-le contrat préliminaire ou contrat de réservation est utilisé en matière de vente d'immeuble à construire. Le promoteur réserve un lot au candidat acquéreur qui, en contrepartie de cette réservation, effectue un dépôt de garantie sur un compte spécial.

Précautions d'usage et mentions obligatoires

La forme de ces deux conventions est libre. En général, elles sont rédigées soit par l'agent immobilier chargé de la négociation, soit par notaire.

Attention cependant, la promesse unilatérale aux termes de laquelle le promettant s'engage à vendre pendant un délai excédant dix-huit mois doit être reçue par notaire.

La promesse unilatérale de vente doit être obligatoirement enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, à la recette des impôts du domicile de l'une des parties, et ce, à peine de nullité. L'enregistrement n'est pas requis si l'acte est conclu par acte notarié.

Le compromis, quelle que soit sa forme, n'a pas à être enregistré.

Dans tous les cas, il est impératif que le promettant soit effectivement propriétaire. En cas d'indivision ou d'usufruit, il convient donc de s'entourer de précautions.

Dans la mesure où ces conventions ont pour objet la vente d'un immeuble, elles doivent comporter des mentions obligatoires, principalement imposées en vue de protéger l'acquéreur.

Ainsi, que l'on soit dans le cas d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente, le vendeur doit produire un dossier de diagnostic technique.

Celui-ci comprend un constat de risque d'exposition au plomb, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, un état relatif à la présence de termites, un état de l'installation intérieure de gaz naturel, un état des risques naturels et technologiques, un diagnostic de performance énergétique, un état de l'installation intérieure d'électricité et, depuis cette année, le document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif.

L'acte portant sur un terrain à bâtir destiné à un usage d'habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel doit mentionner si le descriptif provient ou non d'un bornage.

Des mentions spécifiques sont également prévues dans le cadre d'un lotissement.

De même, l'acte portant sur un lot de copropriété doit comporter la superficie de la partie privative de ce lot (obligation prévue par la loi dite loi Carrez). À défaut, l'acquéreur peut invoquer la nullité de l'acte et si la surface vendue est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut engager une action en diminution du prix.

Indépendamment des caractéristiques de l'immeuble, le législateur a prévu la protection de l'acquéreur en cas de recours à un emprunt en vue du paiement du prix de cession.

L'acte, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée, est alors conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt par l'acquéreur.

Par mesure de précaution, et pour éviter que l'acquéreur ne prenne prétexte de cette clause pour se dédire, le vendeur doit faire figurer dans l'acte les caractéristiques du prêt (taux, durée ... ) ainsi que le nombre d'établissements financiers que l'acquéreur devra contacter.

Si l'acquéreur justifie que le prêt sollicité par ses soins selon les caractéristiques prévues lui a été refusé, il n'est pas tenu d'acheter.

Si le prêt est accordé, il peut lever l'option dans le cadre d'une promesse uni¬latérale de vente et est tenu d'acquérir dans le cadre d'un compromis de vente.

L'acte peut être assorti d'autres conditions suspensives, telles par exemple, l'obtention d'un permis de construire.

Enfin, l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d'une faculté de rétractation dans un délai de sept jours à compter de la notification de l'acte signé, notification qui lui est faite généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Pendant ce délai de sept jours, aucun versement d'argent ne peut être exigé de l'acheteur. S'il se rétracte, la promesse est anéantie.

Divergences sur la portée de l'engagement

Si la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente présentent des points communs notamment quant au contenu, ils divergent en revanche sur leur régime juridique et les obligations qu'ils créent pour chacune des parties.

Dans le cas d'une promesse unilatérale, le bénéficiaire accepte la promesse en tant que promesse et ne prend aucun engagement d'achat. Il pourra acquérir le bien ultérieurement en « levant l'option ». Ainsi, le bénéficiaire dispose d'un certain temps pour étudier l'intérêt de l'opération, réunir les fonds nécessaires, obtenir les autorisations, par exemple, un permis de construire.

Il est cependant impératif que le bénéficiaire accepte la promesse. Il suffit pour cela d'une simple mention dans l'acte. Tant qu'il ne l'accepte pas, elle demeure une simple offre qui peut être retirée à tout moment sans que le bénéficiaire ne puisse rien exiger.

La promesse unilatérale de vente est donc faite au profit de l'acquéreur exclusivement qui est libre d'acheter en levant l'option, ou non. Le vendeur, lui, est lié irrévocablement. La convention ne deviendra vente que si l'acquéreur, qui a accepté préalablement la promesse, lève l'option dans le délai qui lui est imparti. Cette levée d'option n'obéit à aucune condition de forme particulière ; en pratique, elle intervient par lettre recommandée ou acte d'huissier selon les stipulations de la promesse ou, le plus souvent, par la signature de l'acte authentique.

Le compromis de vente, pour sa part, constitue une convention qui engage définitivement les deux parties.

Le compromis est une vente dans le prolongement de l'article 1589 du Code civil selon lequel la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Il n'exige l'accomplissement d'aucune formalité supplémentaire (sauf, évidemment, signature de l'acte notarié).

Non respect de la promesse

Les sanctions de la violation de la promesse par le vendeur varient selon que l'on est en présence d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente. Il arrive parfois que le vendeur trouve un acheteur à un meilleur prix et lui vende son immeuble au mépris de la promesse qu'il a signée.

S'il s'agit d'une promesse unilatérale, et à condition bien sûr qu'elle soit acceptée, le bénéficiaire de la promesse ne peut solliciter que des dommages et intérêts; il ne peut poursuivre la nullité de la vente. En revanche, si la promesse n'a pas été acceptée, le bénéficiaire acquéreur potentiel n'a aucun droit.

• Dans le cadre d'un compromis, l'acheteur évincé peut demander en justice l'exécution forcée de la vente. Il deviendra donc propriétaire du bien. Parallèlement, le vendeur peut forcer le cocontractant à acheter.

• Cependant, ces principes doivent être nuancés à la lumière des clauses financières que les praticiens insèrent dans les conventions. En contrepartie de l'immobilisation du bien, il est conseillé de prévoir que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale verse une indemnité d'immobilisation au vendeur, en général de 5 à 10 % du prix de vente. Une indemnité d'un montant de 5 % est même imposée par la loi dans le cas d'une promesse dont la durée d'option est supérieure à 18 mois. Cette indemnité ne doit être versée qu'une fois le délai de rétractation de sept jours écoulé.

Si l'acquéreur achète en levant l'option dans le délai imparti, l'indemnité s'impute sur le prix de vente. En revanche, s'il refuse de lever l'option ou le fait en dehors du délai, la promesse est caduque et l'indemnité reste acquise au vendeur. Dans ce cas, on le voit, le bénéficiaire n'est pas totalement libre d'acquérir puisque, s'il ne lève pas l'option, il perd l'indemnité qu'il a réglée.

Enfin, l'indemnité est restituée à l'acheteur si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, par exemple, s'il n'a pu obtenir de prêt.

Parallèlement, pour pallier la fermeté de l'engagement résultant du compromis, les parties peuvent insérer une clause de dédit aux termes de laquelle si une des parties refuse de réaliser définitivement la vente (le vendeur refuse de vendre ou l'acheteur d'acheter), l'autre ne pourra l'y contraindre mais pourra seulement réclamer le versement du dédit, perdant ainsi la faculté de demander l'exécution forcée.

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