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Les nouvelles obligations de la copropriété

Les nombreuses modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété par les lois ALUR, Macron, et de transition énergétique entrent progressivement en vigueur. Le point sur les principales mesures déjà opérationnelles et celles à venir.

 

Les mesures déjà en vigueur

Mesures Articles modifiés ou créés Entrée en vigueur Commentaires

 

 

Allègement des majorités pour travaux

Articles 25 et 26 de la loi de 1965 27 mars 2014 Afin de favoriser les prises de décision concernant certains travaux, des décisions qui relevaient autrefois de la majorité absolue des voix (majorité de l'article 25), peuvent être adoptées à la majorité simple (majorité de l'article 24). D'autres, qui relevaient auparavant d'un vote àla double majorité (majorité de l'article 26), peuvent être adoptées àla majorité absolue. Pour la surélévation de l'immeuble, la nécessité de l'unanimité des voix de tous les copropriétaires est remplacée par la double majorité.

 

Obligations d’assurance

Article 9-1 de la loi de 1965 27 mars 2014 Les syndicats de copropriétaires ainsi que chaque copropriétaire occupant ou bailleur sont tenus de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile. Les copropriétés et les coproprtaires qui rencontreraient des difficultés pour s'assurer peuvent s'adresser au Bureau central tarificateur (décret n°2015-518 du 11 mai 2015).

 

Extranet copropriété

Article 18-1 de la loi de 1965 01 janvier 2015 Le syndic professionnel est tenu de mettre en place un extranet coproprtés, sauf décision contraire de l'AG. Cet accès en ligne est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
Obligation d’un compte bancaire séparé Article 18 de la loi de 1965 24 mars 2015 Le syndic dont le mandat a été conclu ou renouvelé à partir du 24 mars 2015 est tenu d'ouvrir un compte bancaire paré au nom du syndicat, sans dispense possible pour les copropriétés de plus de 15 lots.

 

 

 

 

Contrat type et rémunération

Article 18-1-A de la loi de 1965

 

 

 

 

2 juillet 2015

Le contrat de syndic conclu ou renouvelé depuis le 2 juillet 2015 doit être conforme en tous points à un contrat type fipar un décret du 26 mars 2015. Ce contrat type qui concerne tous les syndics, y compris les syndics non professionnels, est basé sur le principe du « tout sauf » : seules les prestations du syndic limitativement énumérées dans le contrat l'autorisent à facturer un supplément. Toutes les autres prestations sont réputées couvertes par le forfait de gestion courante (forfait annuel). Mis à part l'état daté, dont le coût sera plafonné par décret à paraître, le tarif des prestations qui peuvent être facturées en plus du forfait, comme les réunions ou visites non prévues dans le forfait ou la reprise de la comptabili(pour des exercices antérieurs non approuvés), est libre et peut être calculé de différentes façons (forfait ou vacation horaire).
Installation de la fibre optique Article 24-2 de la loi de 1965 8 août 2015 Depuis le 8 août 2015, l'ordre du jour doit comporter un point donnant mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition d'un opérateur d'installer la fibre optique.

 

Convocations et mises en demeure électronique

Article 24-2 de la loi de 1965

 

 

24 octobre 2015

Sous réserve de l'accord exprès préalable des destinataires, les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux d'AG, notamment, ainsi que les mises en demeure, à l'exception de la mise en demeure préalable à une inscription d'hypothèque, peuvent valablement, depuis le 24 octobre 2015, être envoyés par lettre recommandée électronique (décret du 17 mars 1967 modifié par un décret du 21 octobre 2015). Corrélativement, le recours au fax est supprimé.
Mise en concurrence du syndic Article 21 de la loi de 1965 6 novembre 2015 Le conseil syndical est tenu tous les trois ans de mettre en concurrence plusieurs contrats avant l’assemblée générale appelée à désigner un syndic, sauf dispense de mise en concurrence accordée par la précédente AG.
Modalités de consultation des pièces justificatives de charges de copropriété Articles 18-1 de la loi de 1965 1er avril 2016 Les modalités selon lesquelles le syndic est tenu de mettre les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition des copropriétaires avant la réunion de l'AG sont désormais fixées par un décret du 30 décembre 2015 pour les assemblées « appelées à connaître des comptes » convoquées depuis le 1er avril 2016, et non plus par l'assemblée générale. Le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges doivent être indiqués dans la convocation (article 9 du décret du 17 mars 1967).
Information des occupants de l’immeuble des décisions prises en AG Articles 18 de la loi de 1965 1er avril 2016 Dans les trois mois suivant la tenue de l'AG, le syndic est chargé de porter à la connaissance des occupants de l'immeuble, locataires compris, les décisions prises par les assemblées générales convoquées depuis le 1er avril 2016, selon des modalités prévues par un décret du 15 décembre 2015. Certaines décisions sont toutefois exclues de cette information, comme une saisie immobilière opposant un copropriétaire au syndicat.

 Les mesures à venir

Mesures Articles modifiés ou créés Entrée en vigueur Commentaires

 

Immatriculation des syndicats de copropriétaires

Articles L.711-1 à 6 du CCH :

-    Fin 2016 pour les copro de + de 200 lots,

-    Fin 2017 pour les copro de + de 50 lots,

-    Fin 2018 pour les autres.

Aps mise en place, prévue pour la fin de l'année, d'un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires d'immeubles à destination partielle ou totale d'habitation comportant notamment des données financières sur les copropriétés, le syndic sera tenu, sous peine d'astreinte, d'immatriculer le syndicat. Le syndic est fondé à percevoir une rémunération pour l'immatriculation initiale de la copropriété, mais pas ensuite pour la mise à jour.

 

Fiche synthétique de copropriété

Article 8.2 de la loi de 1965

Même échéancier que ci-dessus

1er janvier 2017 Le syndic devra, sous peine de révocation, créer une fiche synthétique recensant les principales données financières et techniques de la coproprté, dont le contenu sera précipar décret (en attente de parution).

 

 

Mise en place d’un fonds travaux

Article 14-2 de la loi de 1965 1er janvier 2017 Les copropriétaires d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans seront tenus de participer à un fonds de travaux afin de faire face aux travaux importants à venir (rénovation énergétique, réfection des toitures, renouvellement du chauffage collectif, etc.). Le syndicat peut toutefois décider à l'unanimité de ne pas constituer ce fonds lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots. Echappent également à cette obligation les copropriétaires qui ont effectué un diagnostic technique global ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années à venir.
Diagnostic technique global Articles L.731-1 à 5 du CCH  1er janvier 2017 L'assemblée gérale devra se prononcer sur la question de faire réaliser un diagnostic technique global portant sur l'immeuble dont le contenu sera présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation
Emplacement sécurisé pour les vélos Article 24-5 de la loi de 1965 1er janvier 2017 Le syndic sera tenu d'inscrire à l'ordre du jour de l'AG la question de l'installation d'équipements permettant le stationnement curisé des vélos.

 

Obligation de travaux d’isolation

Article 111-10 du CCH

 

1er janvier 2017

Pcisée par un décret du 30 mai 2016, l'obligation de réaliser des travaux d'isolation thermique à l'occasion de certains travaux importants sur les bâtiments existants s'applique à tous les devis de travaux ou d'architecte signés à compter du 1erjanvier 2017.

 

 

Carnet numérique du logement

Article 111-10 du CCH

 

 

1er janvier 2017 & 1er janvier 2025

Un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement mentionnant l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la coproprié, a été créé. Celui-ci est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est dépoà compter du 1erjanvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1erjanvier 2025.

 

 

Individualisation des frais de chauffage

Article 24-9 de la loi de 1965

 

 

31 mars 2017 (ou 31/12/2017 ou 31/12/2019)

Les immeubles dotés d'un chauffage collectif ont l'obligation de s'équiper au plus tard le 31 mars 2017 de compteurs individuels lorsque cela est techniquement possible et rentable (des délais supplémentaires sont accordés aux immeubles dont la consommation en chauffage est inférieure à des seuils fixés par un arrêté du 30 mai 2016). Le syndic est tenu depuis le 17 vrier 2016 de mettre à l'ordre du jour de l'AG la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage et de présenter les devis élaborés à cet effet.

 

 

 

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