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Locataires : Formalités de départ

 

1 - Forme du congé

Le locataire doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d’huissier.

La remise des clés au concierge, mandataire du propriétaire, ainsi qu’un appel téléphonique du locataire ne sont pas considérés comme un congé.

Lorsque le congé émane de locataires conjoints, cotitulaires du bail, le congé doit être délivré par les deux conjoints : à défaut, le locataire qui n’a pas signé le congé reste juridiquement locataire des lieux, le conjoint ayant donné le congé étant toujours tenu de remplir ses obligations, comme le paiement du loyer.

Une fois le congé délivré, le locataire ne peut pas revenir sur sa décision; il ne peut pas davantage rester dans les lieux au-delà de la fin du préavis sans l’autorisation du bailleur.

2 - Délai de préavis : trois mois ou un mois ?

En principe, le délai de préavis applicable au congé émanant du locataire est de trois mois. Toutefois, dans six cas précis énumérés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis du locataire peut être d’un mois seulement.

3 - Situations ouvrant droit au préavis réduit d’un mois

3.1 - Obtention d’un premier emploi

Selon une réponse ministérielle, la date à retenir afin de déterminer le premier emploi est, quelle que soit la forme du contrat de travail (CDI, CDD, contrat à temps partiel...), la date de l’affiliation au régime de Sécurité sociale du locataire.

3.2 - Mutation professionnelle

Il n’est pas nécessaire que la mutation soit imposée par l’employeur; le locataire peut prétendre au préavis réduit même si c’est lui qui a demandé sa mutation à son employeur. La loi n’exige pas non plus qu’il y ait un certain éloignement géographique imposé par la nouvelle activité professionnelle, ni un changement de domicile dans une autre ville. Précisons également qu’il doit y avoir concomitance entre le congé et la mutation : le locataire qui donne congé quatre mois après sa mutation ne peut plus bénéficier du préavis réduit à un mois.

3.3 - Perte d’emploi

Le licenciement du locataire lui permet de prétendre à un préavis d’un mois. Mais ne constitue pas une perte d’emploi, au sens de l’article 15 de la loi de 1989, la démission du locataire, son départ en retraite, la fin des études ou d’un stage, une promesse d’embauche non suivie d’effet, une période de chômage ou encore la cessation d’activité d’un professionnel indépendant (professionnels libéraux, artisans, commerçants). En revanche, la non-reconduction d’un contrat de travail à durée déterminée permet de bénéficier du préavis réduit.

Comme en matière de mutation, les deux événements (licenciement et congé) doivent être rapprochés dans le temps : tel n’est pas le cas quand la perte d’emploi a eu lieu le 15 janvier et que le congé a été donné le 31décembre. Un congé notifié avant le licenciement n’est pas, non plus, valable.

3.4 - Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

Le fait de perdre un emploi (et non pas le simple fait d’être au chômage) et d’en retrouver un nouveau, ouvre droit au préavis d’un mois. Ce motif, qui ne fait pas l’objet d’un abondant contentieux, concerne les salariés mais pas les professionnels indépendants.

3.5 - Locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile

Le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile (conditions cumulatives) bénéficie d’un préavis réduit à un mois. Il n’est pas nécessaire que le problème de santé soit nouveau, soudain ou s’aggrave brusquement.

3.6 - Bénéficiaires du RMI

L’article 15-1, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis réduit en faveur des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (RMI). Or, depuis le 1er juin 2009, le revenu de solidarité active (RSA) s’est substitué au RMI sans que la loi n’ait été modifiée. Dans l’état actuel de la jurisprudence qui refuse toute extension analogique des cas de préavis réduit, les bénéficiaires du RSA ne peuvent se prévaloir du préavis réduit à un mois. Toutefois, la proposition de loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit, adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale, prévoit la possibilité pour un locataire qui bénéficie du RSA de donner congé avec un préavis réduit à un mois.

3.7 - Preuve du motif de préavis réduit

Le locataire qui invoque un motif lui permettant de bénéficier d’un préavis réduit n’a pas à justifier de ce motif dans ce congé : il suffit qu’il puisse établir la réalité de celui-ci ultérieurement si le bailleur le lui demande. Le locataire peut même apporter cette justification à l’audience, en cas d’ouverture d’une procédure judiciaire. En cas de pluralités de locataires, le préavis réduit ne bénéficie qu’à celui concerné par l’événement motivant la dérogation. En revanche, les époux étant cotitulaires du bail, il suffit que l’un des deux rentre dans l’un des cas énumérés ci-dessus pour qu’ils puissent se prévaloir tous les deux du préavis réduit.

 

4 - Point de départ du délai de préavis

Le préavis court à compter du jour de la signature par le bailleur de l’accusé réception de la lettre recommandée, ou de la signification de l’acte d’huissier. Si la lettre recommandée n’est pas remise au destinataire absent et est renvoyée à l’expéditeur, la notification n’est pas valablement faite. Par ailleurs, le délai de préavis se calcule de date à date (de quantième à quantième) et non par mois entier : l’idée répandue selon laquelle « tout mois commencé est dû en entier » est fausse.

 

5 - Obligations du locataire durant le préavis

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant la durée du préavis, même s’il quitte le logement avant, sauf si le bailleur reloue aussitôt le logement à un autre locataire. Si, par exemple, le préavis doit s’achever le 31 octobre, et que le logement est reloué le 1er septembre, les lieux ayant été libérés le 15 août, le locataire sortant n’est tenu au paiement du loyer et des charges que jusqu’au 31 août. Pendant le préavis, le locataire est tenu de laisser visiter le logement deux heures par jour, les jours ouvrables, dès lors qu’une clause du bail le prévoit.

 

6 - Établissement d’un état des lieux de sortie

Un état des lieux permettant de vérifier l’état du logement sera établi le jour de la remise des clefs, en autant d’exemplaires qu’il y a de locataires, plus un pour le bailleur. Cet état des lieux est en principe dressé par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire : toutefois, si le locataire ne se présente pas au rendez-vous ou refuse de signer ce document, le bailleur devra faire appel à un huissier dont les honoraires seront partagés par moitié entre les parties (compter environ 120 € TTC pour un état des lieux de sortie d’un logement dont le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989). L’officier ministériel convoque alors le bailleur et le locataire par lettre recommandée avec AR au moins sept jours à l’avance, la convocation étant valablement faite au dernier domicile connu du locataire.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de déterminer les dégradations subies par le logement et les réparations restant à la charge du locataire. Concernant les dégradations qui peuvent être reprochées au locataire, toutes ne lui sont pas nécessairement imputables, comme par exemple l’usure liée au temps passé dans le logement.

Par contre, les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement ou d’un défaut d’entretien sont à la charge du locataire.

Quand l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, le locataire est, jusqu’à preuve contraire, supposé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil).

 

7 - Remboursement du dépôt de garantie

Déduction faite des sommes de remise en état du logement ou de sommes restant dues au bailleur, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois à compter de la remise des clefs (article 22 de la loi de 1989). Passé ce délai, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire produit intérêt au taux légal (0,65 % pour 2010).

Les sommes retenues par le bailleur doivent correspondre aux travaux de remise en état, sans que cela puisse concerner les travaux dus à la vétusté. La production de devis, et non de Factures, est suffisante pour justifier la retenue effectuée, dès lors que les dégradations ont causé un préjudice au bailleur.

Par ailleurs, il a été jugé que le bailleur n’est pas tenu par le délai de deux mois pour justifier des sommes qu’il entend retenir (mais il doit néanmoins envoyer les justificatifs de la retenue du dépôt de garantie dans des délais raisonnables). Lorsque le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur n’a pas forcément connaissance dans le délai de deux mois du montant de la régularisation annuelle des charges. C’est pourquoi, les tribunaux admettent qu’il restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans les deux mois et ne rembourse le solde dû, sans intérêts, qu’après la régularisation annuelle.

Le bailleur pourra également retenir sur le montant du dépôt de garantie les sommes qui lui restent dues par le locataire au titre des régularisations de charges pour les années antérieures (la prescription est de cinq ans) ainsi qu’une somme correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année en cours (au prorata du temps passé dans les lieux).

Précisons qu’en cas de vente ou de donation du logement loué, le remboursement du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

Insistons aussi sur le fait que la pratique, courante, consistant pour le locataire à ne pas payer ses deux derniers mois de loyers, estimant que le bailleur compensera en ne lui remboursant pas son dépôt de garantie, est illégale, car ce n’est pas l’objet de celui-ci.

En cas de litige relatif à la restitution du dépôt de garantie, il est possible, avant de saisir le juge, de tenter de régler le litige à l’amiable en s’adressant à la commission départementale de conciliation. Composée de représentants de bailleurs et de locataires, celle-ci a pour objet de concilier propriétaire et locataire dans un litige qui les oppose.

Location meublée : Changement de fiscalité
Responsabilité du conseil syndical

 

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