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Loi sur la transition énergétique

Objectifs généraux

Dans le but de diminuer drastiquement les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d'énergie finale et primaire, le texte fixe un certain nombre d'objectifs généraux dans le titre I.

Concernant l'immobilier, il s'agira notamment (article L.100-4, l, 7 du code de l'énergie) : «de disposer d'un parc immobilier dont l'ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes «bâtiment basse consommation» ou assimilées, à l'horizon 2050, en menant une politique de rénovation thermique des logements concernant majoritairement les ménages aux revenus modestes».

La norme BBC correspond pour la construction neuve (RT 2012) à une exigence énergétique de 50 kWh/ep/m2/an, et de 80 kWhep/m2/an pour l'ancien.

En ce qui concerne les logements, l'article 3 de la loi précise que : «La France se fixe comme objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, visant ainsi une baisse de 75% de la précarité énergétique d'ici 2020».

Obligation de travaux dans le parc résidentiel existant

Cette obligation est prévue par l'article 5 qui dispose : «Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l'objet d'une rénovation énergétique».

Tous les logements classés F et G de l'étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE) devront donc faire l'objet de travaux de rénovation énergétique, mais sans qu'un objectif précis de performance après travaux ne soit imposé.

L'obligation de travaux à l'occasion d'une mutation censurée par le Conseil constitutionnel

L'article 6 du projet de loi prévoyait pour les logements privés, à partir de 2030, une obligation de travaux de rénovation énergétique à l'occasion d'une mutation (c'est-à-dire d'une vente ou d'une donation).

Un décret devait préciser «le calendrier progressif d'application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu'en 2050».

Cette disposition soulevait un certain nombre de critiques :

  1. imposer des travaux au vendeur (ou au donateur) n'était pas très cohérent car, dans le parc privé, les ventes se font à des acquéreurs qui réalisent souvent des travaux après l'achat ;
  2. les travaux réalisés par le vendeur (ou le donateur) pour respecter l'obligation de l'article 6 risquaient donc d'être refaits par l'acquéreur (ou le donataire) dans le cadre de son projet d'aménagement ;
  3. enfin, l'aspect fiscal (qui privilégie l'exécution des travaux par l'acquéreur) avait aussi été oublié dans cette affaire.

Heureusement, le Conseil constitutionnel censure les dispositions de l'article 6 au motif suivant : «Considérant, d'autre part, qu'en s'attachant à réduire la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, le législateur a poursuivi un objectif d'intérêt général ; que, toutefois, en ne définissant ni la portée de l'obligation qu'il a posée, ni les conditions financières de sa mise en œuvre, ni celles de son application dans le temps, le législateur n'a pas suffisamment défini les conditions et les modalités de cette atteinte au droit de disposer de son bien».

Notons que l'article 13 de la loi, qui prévoit que les logements vendus par des organismes HLM devront répondre à des normes de performance énergétique fixées par décret (article L. 443-7 du Code de la construction et de l'habitation) n'est pas, lui, annulé.

Dérogations aux règles d'urbanisme pour des travaux d'économie d'énergie

L'article 7 de la loi permettra de déroger aux règles des PLU, POS et plans d'aménagement de zone «relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect exrieur des constructions afin d'autoriser :

1 - La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;

2 - La mise en œuvre d'une isolation par surévation des toitures des constructions existantes ;

3 - La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades».

Un décret fixera les limites de ces dérogations (art.L.123-5-2 nouveau du code de l'urbanisme).

Carnet de suivi numérique du logement

Pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025, un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement sera obligatoire (article 11 de la loi).

Il regroupera le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation et à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, et mentionnera «l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété». Un décret d'application est prévu.

Le texte reprend une idée du Plan bâtiment durable proposant la création d'une «carte vitale du logement», conçue comme un outil d'aide à la décision de rénovation, mais permettant aussi de faciliter les transactions en regroupant tous les diagnostics, carnet d'entretien, plans et informations obligatoires dans un même document numérique.

Le délai d'application aux transactions (2025) prévu par la loi nouvelle est suffisamment éloigné pour permettre aux intervenants de digérer les changements majeurs déjà apportés l'année dernière par la loi ALUR en matière de documents à fournir lors de la signature d'un avant-contrat (article 54 loi du 24 mars 2014) ...

Car, après la fiche synthétique de la copropriété créée par la loi ALUR et regroupant les données financières et techniques de l'immeuble, voici, un an après, le carnet numérique de suivi et d'entretien pour les logements.

De même, en matière de locations, ce carnet de suivi numérique intégrera à terme le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location. Mais cela vaudra-t-il dispense de fournir le dossier papier ? La loi nouvelle ne le dit pas, et l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas modifié sur ce point.

Notons qu'une exception a été prévue in extremis pour les logements du parc HLM ou des sociétés d'économie mixte qui n'auront pas à remplir ces nouvelles obligations.

Renforcement des conditions de décence

L'article 12 de la loi modifie l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour inclure dans les caractéristiques des logements décents un nouveau critère de performance énergétique minimale, qui sera défini par un décret, avec le calendrier de mise en oeuvre échelonnée. Selon les critères qui seront retenus, certains logements très énergivores pourront donc être considérés comme indécents et donc inaptes à la location en l'état.

Travaux et performance énergétique

À l'occasion de travaux importants dans l'immeuble, il faudra s'intéresser à la performance énergétique : c'est la notion de «performance énergétique embarquée», fruit des débats au sein du Plan bâtiment durable.

Par exemple, à l'occasion de travaux de réfection de la toiture, il faudra procéder aussi à son isolation, même chose pour l'aménagement de combles etc. L'article 14, I précise qu'il s'agira de se rapprocher le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs, tout en tenant compte des spécificités de l'immeuble. Le texte renvoie pour l'essentiel à un décret d'application qui devra tenir compte «des catégories de bâtiments, de la nature des travaux envisagés, ainsi que du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur du bâtiment».
Le décret devra aussi tenir compte pour les travaux de ravalement, de réfection de toiture, et d'autres travaux de rénovation importants, de facteurs d'exonération de cette nouvelle obligation, comme :

- l'impossibilité technique ou juridique des travaux (n'est pas réalisable techniquement ou juridiquement) ;

- ou la « disproportion manifeste entre leurs avantages et leurs inconvénients de nature technique ou économique».

La loi précise que le décret susvisé devra être pris dans le délai d'un an de la promulgation de la loi.

Maintien des aides en cas d'obligations de travaux

L'article 14, Il de la loi dispose: «Les aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants sont maintenues lorsqu'il y a obligation de travaux».

Cette disposition est importante, car certains préconisent de supprimer les aides pour des travaux obligatoires, les aides devant être réservées selon eux aux travaux non obligatoires apportant un plus par rapport aux obligations légales.

Majorité en droit de la copropriété

L'article 14, IV de la loi prévoit que «Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes» relèveront désormais de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Compte tenu de cette nouvelle disposition, il aurait été utile de revoir l'article 25 f) de la même loi qui s'applique aux travaux d'économie d'énergie «à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24».
Rappelons qu'avant la loi ALUR de 2014, les travaux d'amélioration relevaient en principe de la double majorité qualifiée de l'article 26 de la loi. On voit ici la vitesse de l'évolution, qui permet aujourd'hui de faire voter ces travaux à la majorité simple de l'article 24. Souhaitons que la solvabilité des copropriétaires bénéficie de la même évolution ...

Un bonus-malus pour les bailleurs

L'article 14, VIII de la loi dispose : «Dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la présente loi, afin d'inciter les propriétaires bailleurs à procéder à des travaux de performance énergétique, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation concernant la mise en place d'un mécanisme financier visant à inciter, via un bonus, les propriétaires dont le bien atteint des objectifs de performance énergétique surieurs à un référentiel d'économie d'énergie minimale à déterminer, et à pénaliser, via un malus, ceux dont le bien présente des performances énergétiques inférieures à ce référentie.

L'idée d'un bonus-malus applicable aux bailleurs refait donc surface, et il conviendra d'examiner attentivement le futur rapport du Gouvernement.

Obligation de travaux dans le parc tertiaire

On sait que la loi Grenelle 2 (article 3 de la loi du 12 juillet 201 0, codifié à l'article L.111-1 0-3 du Code de la construction et de l'habitation) prévoyait une obligation de travaux d'amélioration de la performance énergétique, à compter de 2020, pour les locaux existants à usage tertiaire (bureaux) publics et privés.
Mais le décret qui devait préciser les modalités d'application de cette obligation n'est jamais paru. La loi nouvelle (article 17) revoit donc cette question en fixant des jalons plus précis : «Cette obligation de rénovation est prolongée par périodes de dix ans à partir de 2020 jusqu'en 2050 avec un niveau de performance à atteindre renforcé chaque décennie, de telle sorte que le parc global concerné vise à réduire ses consommations d'énergie finale d'au moins 60% en 2050 par rapport à 2010, mesurées en valeur absolue de consommation pour l'ensemble du secteur». Un décret est prévu, applicable pour la décennie à venir.

Fonds de garantie

L'article 20 crée un fonds de garantie pour la rénovation énergétique, pour garantir les prêts accordés à titre individuel ou collectif au sein d'une copropriété, pour le financement de travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements (article L.312-7 du code de la construction et de l'habitation). Il est également créé un fonds dénommé «enveloppe spéciale transition énergétique», dont la gestion est assurée par la Caisse des dépôts et consignations. Leur financement n'est pas précisé. Faut-il penser à une nouvelle taxe qui serait prévue par la loi de finances ?

Modification du prêt viager hypothécaire

Ce mode de financement qui consiste à rembourser le prêt, capital et intérêts, après le décès de l'emprunteur, n'a pas rencontré un grand succès, sans doute à cause d'un coût excessif. La réglementation est modifiée par l'article 24 de la loi nouvelle, pour permettre le remboursement des intérêts du vivant de l'emprunteur, ce qui devrait réduire le coût de l'opération (article L.314-1 du Code de la consommation).

Individualisation des frais de chauffage

L'article 26 indique que, pour les immeubles dotés d'un chauffage collectif et soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale «la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet». Cette disposition (article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965) entrera en vigueur dans les six mois de la promulgation de la loi, et pourra faire l'objet de contrôles avec, le cas échéant, des sanctions pécuniaires. La loi transpose ainsi certaines dispositions de la directive 2012/27/UE relative à l'efficacité énergétique qui prévoit l'installation d'ici au 31 décembre 2016 d'instruments de mesure de consommation individuelle de chaleur, de froid ou d'eau chaude dans les immeubles comprenant plusieurs appartements, sauf si ce n'est pas rentable ou techniquement possible.

Colonnes montantes d'électrici

L'article 33 de la loi prévoit qu'un rapport sera remis au Parlement par le Gouvernement, dans les 12 mois de la promulgation de la loi, sur le statut des colonnes montantes dans les immeubles d'habitation, sur la question des travaux nécessaires de rénovation et sur celle de leur financement, sachant qu'ERDF met à la charge des copropriétés le coût de ces travaux importants si elle estime que l'installation est hors concession.

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Vente d'un lot : Répartition des dépenses de trava...

 

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