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Régime fiscal du "droit d'entrée" ou "pas de porte"

Dans un bail commercial, il peut être prévu que le preneur verse un "droit d'entrée" ou une indemnité dite de "pas de porte" au propriétaire des locaux. Quel est le régime fiscal de ce droit d'entrée ?


Concernant le bailleur


Le Conseil d'Etat estime que le "droit d'entrée perçu par le bailleur doit être en principe regardé comme un supplément de loyer". Il est à ce titre imposable, si le bailleur est un particulier, comme un loyer (au titre des revenus fonciers). Le droit d'entrée peut échapper à l'imposition s'il présente la nature d'une indemnité compensatrice. Mais il en va ainsi que s'il apparait, d'une part, que le loyer n'est pas anormalement bas et, d'autre part, que le droit d'entrée constitue la contrepartie d'une dépréciation du patrimoine du bailleur ou de la cession d'un élément d'actif (CE 03.07.2009). Ceci est apprécié au cas par cas, par les juges. Ainsi le droit au renouvellement lié au statut des baux commerciaux, ne suffit pas pour prouver la dépréciationqu'il faut pouvoir justifier.


Concernant le locataire


Là où le droit d'entrée peut être regardé comme un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses résultats.

Le droit d'entrée peut être regardé comme ayant une nature indemnitaire, ce qui est souvent jugé.  Si le loyer est conforme au marché, il est considéré comme un élément d'actif incorporel, et n'est ni déductibe ni amortissable, en principe.

Le droit d'entrée versé à titre d'indemnité, peut être considéré comme un élément d'actif amortissable, s'il est prévisible que ses effets bénéfiques coté locataire prendront fin nécessairement à une date déterminée.


Exemple


Des locaux avaient été loués par une société avec un bail de 12 ans, stipulant le versement d'une somme à titre de droit d'entrée (sans aucune précision). La société avait immobilisé la somme en opérant un amortissement sur six ans, ce que le fisc avait remis en cause. Le Conseil d'Etat à donné tort au fisc, au vu des termes du bail. Il découlait de celui-ci que le droit d'entrée avait été en effet versé en contrepartie non seulement de la durée exceptionnelle du bail mais aussi de la renonciation du bailleur à sa faculté de résiliation durant six ans. Or, il s'agit là d'un avantage indépendant du caractère renouvelable du bail dont les effets bénéfiques sur l'exploitation de la société cessent à une date prévisible (CE 15.04.2016 N° 375796).

Il est de l'intérêt des parties de bien préciser d'emblée la nature du droit d'entrée (supplément de loyer ou indemnité).

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