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Taxation des plus-values : le seuil de 15 000 €

Exonération de plus-value sur les cessions inférieures ou égales à 15 000 €.

 

Au titre du régime de taxation de droit commun sur la plus-value immobilière, le Code général des impôts prévoit une exonération pour des immeubles, parties d'immeubles, ou des droits relatifs à ces biens, si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros (CGI art. 150).


Le seuil de 15 000 euros s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concerné(e).


Pour un bien indivis, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien.


Exemple. Un immeuble détenu en indivision en pleine propriété par deux personnes, l'une pour 20 %, l'autre pour 80 %, est vendu 70 000 euros. Le premier indivisaire n'est pas imposable, car le prix de cession correspondant à sa quote-part (14 000 euros) est inférieur au seuil. L'autre indivisaire est imposable car le prix correspondant à sa quote-part (56 000 euros) est supérieur au seuil. Ce régime s'applique en cas de vente d'un bien détenu par des époux, y compris s'ils sont mariés sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.


Pour une vente portant sur un bien dont la propriété est démembrée (usufruit/nue-propriété), le seuil de 15 000 euros s'apprécie au vu de la valeur en pleine propriété du bien. Il en va ainsi en cas de cession isolée ou conjointe de l'usufruit ou de la nue-propriété.

Pour la cession d'un droit démembré détenu en indivision (p. ex. bien détenu en totalité en usufruit par X, avec nue-propriété en indivision pour Y et Z), le seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété. En cas de cession d'une quote­part indivise démembrée d'un bien, le seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien.


Lors d’une vente globale de plusieurs lots à un unique acquéreur et par un même acte de vente, afin de déterminer le prix de cession devant être comparé au seuil de 15 000 euros, il faut prendre en compte le prix de chaque opération de cession, c'est-à-dire chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l'occasion de cette transaction. Ainsi, en cas de vente de plusieurs lots à un même acquéreur, il y a lieu sur le principe d'apprécier le seuil au vu du prix de vente global (une ventilation du prix est indifférente).


Notons que pour la vente de parcelles avec des références cadastrales distinctes et non adjacentes, le fisc admet que le seuil s'apprécie parcelle par parcelle.

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