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Transformation d'un local commercial ou de bureau en habitation

L'hypothèse du changement de destination a été introduite dans le Code de l'urbanisme par la loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976, à propos des travaux sur les constructions existantes.

Un permis de construire était exigé lorsque ce changement s'accompagnait de travaux d'une certaine importance. Désormais le Code de l'urbanisme distingue selon que le changement de destination exige un permis de construire et selon que ce change­ment s'opère sans travaux et est soumis à déclaration préalable en vertu de l'article R. 421-17 b. Aux termes de ces articles, tous les changements de destination, qu'ils nécessitent ou non des travaux, sont donc soumis à contrôle.

Par ailleurs, le changement de destination prévu par le Code de l'urbanisme ne doit pas être confondu avec le changement d'affecta­tion, désormais appelé « changement d'usage », prévu par le Code de la construction et de l'habitation (article L. 631-7), répondant à des considérations sociales et visant plutôt le cas inverse : la transformation des locaux destinés à l'habitation.

Une réforme intervenue le 5 janvier 2007 a levé les doutes : il s'agit des destinations énumérées à l'article R. 123-9 du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire l'habitation, l'héber­gement hôtelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat, l'industrie, l'exploitation agricole ou forestière, l'entrepôt. De nombreux POS ou PLU s'écartent, en pratique, de la liste de ces huit rubriques. Ils reprennent ces caté­gories dans leur règlement et y ajoutent les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Ainsi, les changements de destination prévus par l'article R. 123-9 posent parfois un problème d'autorité juridique. Cependant selon la doctrine, les huit destinations énumé­rées par le code prévalent sur les destinations qui peuvent être retenues par les documents d'urbanisme conditionnant un régime d'auto­risations individuelles.

Le cas d'abandon de l'immeuble peut égale­ment interroger mais la jurisprudence apprécie les changements en fonction de la dernière utilisation effective des locaux. Ainsi la transformation d'un hôtel de vingt chambres en quatre appartements est considérée comme relevant du permis de construire, même si l'activité hôtelière avait cessé depuis plusieurs mois à la date de la demande dudit permis. De même, la circonstance qu'une construction est restée inoccupée ou inexploitée pendant une longue période, sans pour autant être devenue une ruine, n'altère pas sa destination, qui résulte de ses caractéristiques propres. Il y a donc « changement de destination » lorsqu'on passe d'une destination à une autre. À titre d'exemple, vous êtes dans le cadre d'un changement de destination, si vous transformez une boulangerie (destination artisanat) en bureau ou en habitation. En revanche, il n'y aura pas de changement de destination, si vous transformez un magasin fleuriste en boucherie (destination artisanat dans les deux cas).

Changement de destination et administration fiscale

Le changement de destination d'un local professionnel en logement entraîne les modifications fiscales suivantes:

- suppression de la contribution écono­mique territoriale (ex-taxe profession­nelle),

- et assujettissement aux taxe d'habi­tation et taxe foncière.

L'impôt foncier sera donc modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadas­trale. Or, cette valeur n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement. Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL N°6704 (cerfa N°10517*02) dans les 3 mois de la réalisation du changement.

Changement de destination et autorisations d'urbanisme

La transformation d'un local professionnel en logement nécessite d'effectuer certaines démarches administratives et de vérifier si le changement de destination du local est réalisable.

Il est donc impératif de se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la commune concernée pour savoir si déjà dans le secteur considéré, le changement de destination est possible. Il peut être interdit par le règlement. Si le changement est autorisé, le projet de transformation devra répondre à l'ensemble des règles applicables à la zone (desserte par l'ensemble des réseaux, stationnement, emprise au sol, hauteur ... ). Cependant, le règlement peut prévoir notamment pour le stationnement que les obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement ne s'appliquent pas à un changement de destina­tion des constructions déjà existantes ayant pour effet la création de logements.

De même l'intéressé doit s'assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone ... ), sans quoi le raccordement peut être onéreux. En outre, pour procéder à un « changement de destination », vous devez déposer une demande d'autorisation d'urbanisme, c'est-à-dire, selon le cas, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire qui sera délivré au regard du règlement du PLU ou du POS applicable à la zone où se situe le local.

Sont soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires. Il s'agit des travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un change­ment de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; (Art. R. 421-14 c) du code de l'urbanisme.

Il faut préciser qu'en application du dernier alinéa de l'article R. 421-14, les locaux acces­soires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal (ex. : un garage attenant).

À défaut de tels travaux, le changement de destination est soumis à déclaration préalable, conformément à l'article R. 421-17 b, étant précisé là aussi que les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Sachez en outre, qu'il est obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m2 de surface de plancher.

 

Les démarches dans une copropriété

Lorsque le local fait partie d'un immeuble en copropriété, il convient de consulter le règlement de copropriété pour connaître ses droits à l'égard de ce local.

En outre, sa transformation en habita­tion ne pourra pas se faire sans obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.

De même, vous devrez forcément réaliser des travaux pour aménager les lieux. Là encore, vous aurez sans doute à demander une validation de l'assemblée générale des copropriétaires mais aussi obtenir un permis de construire selon la nature des travaux. C'est d'autant plus vrai s'ils concernent la façade des lieux, un agrandissement, un changement de toiture, une création d'ouverture pour une porte ou une fenêtre ...

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