fonciere du parc logo marron

 

fonciere du parc tel 01 39 51 29 38         fonciere du parc mail Envoyez nous un email

Transformer une location nue en location meublée saisonnière

Définitions

Plusieurs régimes juridiques coexistent :

- la location nue à usage d'habitation est régie par la loi du 6 juillet 1989 : cette loi, d'ordre public, est d'application de principe à toutes locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale (art. 2 L. 6 juillet 1989). Toutefois, le texte exclut de son application les locations saisonnières et les locations meublées.

- la location en meublé est régie par les articles L. 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation. Elle se définit comme la location d'un logement meublé constituant la résidence principale du locataire (c'est ce point qui permet de faire la différence avec le meublé saisonnier). Depuis 2005, ce contrat est fortement réglementé, à l'instar de la location de locaux nus : durée d'un an obligatoire (Par exception, lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, sans reconduction tacite), tacite reconduction, contrôle des hausses de loyer.

- les meublés de tourisme sont une catégorie régie par les articles L. 324-1 et suivants du Code du Tourisme. Ils sont définis comme des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile (article D. 324-1 Code du Tourisme). Les meublés de tourisme peuvent faire l'objet d'un classement (de une à cinq étoiles) à la demande de leur propriétaire. Ils font obligatoirement l'objet d'une déclaration en Mairie.

- enfin, les locations meublées saisonnières, qui constituent une catégorie résiduelle, non directement définie, et à laquelle aucun régime juridique global précis ne correspond, à la différence des catégories précédentes. Les locations saisonnières sont définies par l'article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970 relative aux professions immobilières (dite loi Hoguet) : est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

Un arrêté du 16 mai 1967, encore en vigueur, énonce que par location saisonnière « il convient d'entendre les locations en meublé consenties à l'occasion des vacances, quelle que soit la durée de la location ou le mode de location intervenu».

S'agissant de la jurisprudence l'arrêt le plus clair de la Cour de cassation remonte à 1987 (arrêt n086-12858 du 22 juillet 1987). Dans cette espèce, la Haute juridiction énonce qu'une location saisonnière est conclue pour une période d'activité déterminée, laquelle dépend des usages locaux, et notamment des conditions climatiques.

Une location à caractère saisonnier est donc une location consentie à la semaine ou au mois, pour une durée ne pouvant en principe excéder 3 mois en totalité. Si le contrat signé devait sortir de ce cadre, il risquerait d'être requalifié en bail d'habitation classique, impliquant d'une part une durée de 3 années et d'autre part un droit au renouvellement du locataire. Mais comme on a pu le voir, la durée de la location n'est pas très clairement définie.

Doit-on faire la distinction entre les meublés de tourisme et les locations meublées saisonnières ? En théorie les deux notions sont distinctes en raison de l'affectation touristique des premiers. Ainsi, la location d'un meublé pour deux mois à un travailleur saisonnier ne pourrait entrer dans la catégorie des meublés de tourisme. En pratique toutefois, rien ne permet de distinguer les deux catégories et il convient de les assimiler au plan de leur régime juridique.

En conclusion de ce point, la qualification de location meublée saisonnière nécessite donc que les conditions suivantes soient cumulativement réunies:

- logement à usage d'habitation: villa, appartement, studio ...

- logement meublé,

- absence de résidence principale du locataire et d'élection de domicile,

- séjour de courte durée, destiné à une clientèle de passage, n'excédant pas 3 mois consécutifs.

Conditions de la transformation d'une location nue en location meublée saisonnière

Pour le bailleur qui souhaite convertir l'usage de son bien, plusieurs conditions sont à observer.

a - la déclaration en Mairie est prescrite par l'article l. 324-1-1 du Code du Tourisme :

« toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé». La déclaration doit préciser l'identité et l'adresse du déclarant, l'adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.

Un imprimé de déclaration peut être téléchargé gratuitement sur Internet (cerfa n014004*02). À noter que la déclaration ne doit être réalisée qu'une seule fois et non chaque année (sauf changement notable du logement) et que l'absence de déclaration peut entraîner des peines d'amende.

Puisqu'il n'est pas possible de distinguer clairement les meublés de tourisme et les locations meublés saisonnières, il convient dans tous les cas de procéder à la déclaration en mairie.

b - les formalités relatives au changement d'affectation du local

Afin de préserver l'existence d'un parc de locaux destinés à l'habitation, le législateur réglemente, dans certaines zones, la transformation des locaux à usage d'habitation en locaux à un autre usage. Même si les transformations d'appartements en bureaux ou commerces sont principalement visées, les textes du Code de la Construction et de l'Habitation (L. 631-7 et s.) ont un champ plus large qui inclut la transformation en meublés saisonniers.

La transformation doit faire l'objet d'une autorisation préalable de l'administration aux conditions suivantes:

- la demande d'autorisation ne concerne que certains secteurs géographiques : communes de plus de 200 000 habitants et toutes communes des département des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne;

- l'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble (formulaire de demande téléchargeable sur Internet). Elle peut être subordonnée à une « compensation» sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage;

- l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel et non au titre du local concerné;

- à la différence de la déclaration en Mairie, il s'agit d'un régime d'autorisation préalable; aucun changement ne peut être entrepris avant l'obtention de cette autorisation.

c - Déclaration d'urbanisme

En matière d'urbanisme, certains petits travaux ainsi que les changements de destination doivent faire l'objet d'une déclaration préalable (article R. 421-17 du Code de l'Urbanisme). En théorie, le changement de destination ne vise que la transformation de locaux d'habitation en locaux d'hébergement hôtelier, ce qui ne concerne pas la transformation en meublés saisonniers; toutefois certains plans locaux d'urbanisme (PLU), comme celui de Paris, assimilent les deux usages et rendent obligatoire la déclaration préalable.

d - Autorisation de la copropriété

Si les locaux qui font l'objet d'un changement de destination sont compris dans un ensemble en copropriété, il convient préalablement de consulter le règlement de copropriété afin de vérifier s'il pose des restrictions à l'usage projeté. Le cas échéant une autorisation devra être sollicitée.

Régime juridique et fiscal du meublé saisonnier

a - Régime juridique

En premier lieu, il faut noter que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas de plein droit aux locations à caractère saisonnier. Ce sont donc les règles du Code civil, articles 1708 et suivants, qui vont s'appliquer. De fait, ces dispositions étant très souples, le contrat négocié sera la loi des parties.

Voici les principales règles applicables aux locations saisonnières:

- Formalisme de l'offre : l'article L. 324-2 du Code du tourisme dispose que « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux».

- Formalisme du contrat : l'écrit est rendu obligatoire, au moins à titre probatoire, par le texte ci-dessus. Toutefois, un contrat verbal demeure en principe valable, mais est fortement déconseillé. Le contrat sera rédigé en deux originaux, l'un conservé par le bailleur, l'autre par le preneur. S'il comprend plusieurs feuillets, on prendra soin de les faire parapher un par un par les parties; de même si la rédaction comporte des ratures ou des mots supprimés. la mention « lu et approuvé» n'est pas obligatoire; elle n'apporte rien sinon un échantillon de l'écriture des parties en cas de nécessité d'authentification.

- Pratique de l'acompte / arrhes : en principe, le versement d'arrhes emporte une faculté de se dédire, alors que l'acompte est simple¬ment une avance sur le loyer à venir. Dans la pratique, les deux expressions sont souvent confondues. On notera qu'il est prudent de demander au locataire le versement de cette somme, dont le montant est libre (sauf en cas de location par un intermédiaire professionnel) en prévoyant qu'elle sera conservée par le propriétaire dans le cas où le locataire ne donnerait pas de suite à son engagement, qu'elle s'imputera sur le montant du loyer dans le cas contraire.

- Dépôt de garantie : il n'est pas obligatoire mais demeure fortement conseillé puisqu'il constitue un moyen appréciable pour le propriétaire de recouvrer des sommes dues au titre des dégradations éventuellement commises par le locataire. Le montant n'en est pas déterminé par la loi; pas de minimum ni de maximum (sauf en cas de location par un intermédiaire professionnel). Le dépôt de garantie peut parfaitement être supérieur au montant du loyer dans la mesure où la location est de courte durée. Ses modalités de versement et de restitution (délais) sont librement négociées dans le contrat. On privilégiera une restitution postérieure à l'état des lieux de sortie.

- Etat des lieux : nullement obligatoire mais fortement conseillé, l'état des lieux devra être établi à l'arrivée et au départ du locataire, sera contradictoire et aussi précis que possible. S'agissant de locations meublées, il comprendra la liste des fournitures mises à disposition du locataire. On conseillera d'établir l'état des lieux par pièce et mentionnant pour chacune : la description générale, la nature des sols, murs et plafonds, l'état des sols, murs et plafonds, le mobilier présent et son état.

- Diagnostics techniques : ils sont aujourd'hui obligatoires en matière de locations saisonnières meublées et concernent les risques d'exposition au plomb, pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 (validité 6 ans), l'état des risques naturels (dans les zones exposées uniquement - validité 6 mois) et le dossier amiante - parties privatives, pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

- Montant du loyer et des charges : le loyer est totalement libre; la seule limite est la norme du marché. Le bailleur peut même prévoir une évolution du loyer suivant les périodes de location au sein de la même saison. Des charges peuvent être en outre facturées au preneur au forfait ou à raison de la consommation réelle. Tout ceci doit être consigné de manière très précise dans le bail; le cas échéant, l'état des lieux devra comporter le relevé des compteurs.

b - Régime fiscal

Le régime fiscal des revenus des locations saisonnières est calqué sur celui des locations meublées.

Les recettes tirées de manière habituelle des locations saisonnières sont imposées au régime des bénéfices industriels et commerciaux, dits BIC (si la location saisonnière est exceptionnelle et de courte durée, les revenus demeurent imposés comme des revenus fonciers classiques). Les loueurs peuvent opter pour le régime du micro BIC.

Le micro BIC s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles de la location ne dépassent pas 32 600 €. Le revenu net imposable est obtenu en appliquant sur les recettes un abattement forfaitaire de 50 % couvrant toutes les charges que le bailleur est censé supporter. Le propriétaire sera alors imposé sur 50 % de ses revenus locatifs. Lorsque les charges déductibles, notamment en cas de gros travaux ou d'intérêts d'emprunt, dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, le contribuable a tout intérêt d'opter pour le régime du réel.

Les locaux faisant l'objet d'un classement en meublé de tourisme (le classement doit être demandé par le propriétaire) font l'objet d'un régime « micro BIC» plus avantageux qui s'applique jusqu'à 81 500 € de recettes et comprend un abattement forfaitaire de 71 %. S'agissant des impôts locaux, il faut noter ici que le propriétaire sera soumis:

- à la taxe d'habitation, si le logement loué constitue son « habitation personnelle», c'est à dire s'il occupe les locaux en dehors des périodes de location (le locataire d'un meublé saisonnier n'est pas en principe assujetti à la taxe d'habitation, même s'il occupe les lieux au 1er janvier) ;

- à la cotisation foncière des entreprises (ex-taxe professionnelle) si le logement est uniquement destiné à la location.

En principe, le propriétaire est assujetti alternativement à l'un ou l'autre de ces impôts (selon que le logement constitue ou non son habitation personnelle).

Cependant, sauf en cas de location accidentelle (exonération de plein droit), les communes peuvent décider de soumettre également à la CFE les propriétaires qui louent en meublé saisonnier leur habitation personnelle (voir l'article 1459 du Code général des impôts). Inversement, dans les zones de revitalisation rurale, les communes ont la faculté d'exonérer de taxe d'habitation les propriétaires de gîtes ruraux, de chambres d'hôtes et de meublés de tourisme (article 1407 du CGI). Précisons toutefois que de telles décisions ne concernent que la part « communale» des impôts locaux).

Conclusion 

Avantages :

- rendement égal ou supérieur à celui d'une location à l'année, suivant la zone considérée. Un T2 dans une station balnéaire de standing courant peut se louer nu à l'année 600 € par mois, soit un rendement brut de 7 200 € par an. En meublé saisonnier, il se louerait 6 semaines à 900 € + 6 semaines à 600 € soit 9 000 € en tout,

- réglementation encore très souple : pas de contrôle des loyers, pas de tacite reconduction, récupération de toutes les charges possible ...

- régime fiscal avantageux, surtout si classement en meublé de tourisme,

- possibilité d'occuper le logement en dehors des périodes de location.

Inconvénients :

- flou sur la définition du caractère saisonnier pouvant engendrer une insécurité juridique pour des locations saisonnières longues,

- gestion locative plus exigeante (forte rotation des locataires),

- formalisme du changement d'affectation des locaux (si applicable en considération de la zone).

Détecteurs de fumée
Vente résidence secondaire : taxation de la plus-v...

 

fonciere du parc logo

 

    fonciere du parc tel blanc 01 39 51 29 38    14 rue Carnot 78000 Versailles