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Vacance locative : situation fiscalement contraignante

Depuis plusieurs années, un grand nombre de départements souffre de va­cance locative ! L’observatoire des loyers Clameur montre que celle-ci s'est accrue de 6,1 % depuis le début de l'année 2010 et de + 13,7 % depuis 2008. En raison de cette vacance, les propriétaires vivent des situations inconfortables et doivent rendre des comptes à l'administration.

 

L'assujettissement aux taxes locales

La taxe d'habitation

Depuis 2007, les communes peuvent, sur délibération, décider d'assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de cinq ans au 1er janvier de l'année d'imposition, sous réserve que la taxe annuelle sur les logements vacants ne soit pas applicable sur leur territoire. Cette mesure a vocation à étendre le champ d'application de la taxe d'habi­tation.

La taxe d'habitation due au titre de ces logements sera établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction qui a la disposition ou la jouissance du local depuis le début de la période de vacance.

Seuls les locaux à usage d'habitation non meublés sont concernés (appartements, maisons individuelles). La base de la taxe est constituée par la valeur locative de l'habitation. Les taux applicables corres­pondent au taux communal et, le cas échéant, au taux syndical (regroupement de communes) de l'année d'imposition.

La taxe sur les logements vacants (TLV)

Depuis 1999, a été instaurée une TLV dont le produit net est versé au profit de l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Cette taxe n'est due que dans certaines communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200 000 habitants.

En est redevable toute personne physique ou morale de droit public ou privé qui dispose, sauf exception, d'au moins un loge­ment imposable. Le redevable est, selon le cas, le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction.

Sont imposables à cette taxe les lo­gements vacants depuis deux années consécutives, au 1er janvier de l'année d'imposition. Il s'agit donc des logements qui ne sont pas soumis à la taxe d'habi­tation. Seuls les logements non meublés, et par conséquent non assujettis à la taxe d'habitation, entrent dans le champ d'application de la TLV. Egalement, seuls sont concernés les logements habitables, c'est-à-dire clos et couverts et pour­vus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire). Le logement qui nécessite d'importants travaux pour le rendre habitable n'est donc pas assujetti à cette taxe.

Celle-ci est assise sur la valeur locative foncière brute du logement. Son taux d'imposition varie en fonction de la du­rée de vacance du logement.

Ainsi, le taux est fixé à 10 % de la valeur locative foncière brute la 1ère année où le logement devient imposable, à 12,5 % la 2ème année et à 15 % à compter de la 3ème année.

Le taux de 10 % s'applique chaque fois que le local entre dans le champ d'application de la taxe qu'il s'agisse d'un local imposable pour la première fois ou non.

Exemple: En 2009, un logement vacant depuis le 1er janvier 2007 est imposable à la taxe sur les locaux vacants au taux de 10 %.

En 2010, il est imposé au taux de 12,5 % puis en 2011, au taux de 15 %. Son propriétaire trouve un locataire au 15 décembre 2011. Ce dernier quitte les lieux en novembre 2012. Le logement est de nouveau vacant à compter de cette date.

En 2015, en l'absence de toute nouvelle occupation entre novembre 2012 et 2015, la taxe sur les logements vacants est à nouveau due au taux de 10 %.

La taxe foncière

Un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut être accordé à rai­son des immeubles destinés à être loués à usage d'habitation qui, effectivement offerts à la location, connaissent une in­terruption de l'occupation dont ils étaient l'objet.

Ce dégrèvement est subordonné aux trois conditions suivantes :

  • la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable,
  • elle doit avoir une durée de trois mois au moins sans interruption,
  • elle doit affecter soit la totalité de l'im­meuble, soit une partie susceptible de location séparée.

Le propriétaire d'un appartement des­tiné à la location faisant partie d'une copropriété peut-il obtenir le dégrève­ment de sa taxe foncière lorsque l'ap­partement ne trouve pas preneur en raison de la dégradation de la copro­priété ? La réponse n'est pas si simple.

Selon le Conseil d'Etat, pour s'assurer que la vacance d'un appartement des­tiné à la location faisant partie d'une copropriété est indépendante de la volonté de son propriétaire, il convient de se référer, non à l'attitude de la co­propriété, mais à la seule volonté du copropriétaire.

Le Conseil d'Etat pré­cise, dans cette espèce, comment doit être appréciée la première des trois conditions (vacance indépendante de la volonté du contribuable) lorsque le logement fait partie d'une copropriété et que la vacance est due à la dégrada­tion des parties communes de l'immeu­ble.

Il considère que la dégradation de l'immeuble, dans lequel le contribuable était propriétaire d'un appartement, si elle pouvait faire obstacle à la location, ne justifiait pas le dégrèvement de la cotisation de taxe foncière sur les pro­priétés bâties.

En effet, en l'absence de démarches par l'intéressé, auprès des organes de la copropriété, afin qu'ils accomplis­sent les diligences pour faire exécuter les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres et à assurer la sécurité de l'immeuble, la vacance de l'apparte­ment ne peut être regardée comme in­dépendante de sa volonté.

Déduction de charges afférentes à un immeuble vacant

À la différence du régime micro-foncier qui permet un abattement forfaitaire couvrant l'ensemble des charges, les bailleurs qui relèvent du régime réel d'imposition doivent tenir un compte des charges qu'ils ont effectivement supportées.

Le propriétaire d'un immeuble va­cant étant considéré comme en ayant conservé la jouissance, il ne peut dès lors prétendre, en application de l'article 15, II du Code général des impôts (CGI), à la déduction des charges afférentes à cet immeuble.

Toutefois, il en va différemment lorsque le propriétaire est en mesure d'établir que cet immeuble est effectivement destiné à la location.

Telle est la ligne générale des décisions de jurisprudence intervenues en la matière. Un propriétaire est donc réputé se ré­server la jouissance d'un immeuble s'il ne démontre pas qu'il a effectué tou­tes les démarches nécessaires pour le louer, notamment en proposant ou en manifestant qu'il est prêt à accepter pour les locaux en cause un loyer infé­rieur à celui escompté.

La remise en cause d'un avantage lié à un investissement locatif

La plupart des régimes dits de défisca­lisation qui se sont succédé au cours des dernières années sont fondés sur des principes similaires et notamment un engagement de location de neuf ou six ans.

En cas de congé du locataire, pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aus­sitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance de douze mois, dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, re­cours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne sont pas dissuasives.

À défaut de relocation effective dans ce délai d'un an, à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service des impôts doit procéder à la remise en cause de l'avantage obtenu.

Par exception, lorsque la vacance in­tervient moins de douze mois avant le terme de la période d'engagement de location, il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l'avantage fiscal sous certaines conditions.

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