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Vendre un bien indivis

La procédure d’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis mise en place par le nouvel article 815-5-1 du Code civil implique, dans un premier temps, l’intervention d’un notaire. Si aucun accord n’intervient entre les indivisaires, il faut ensuite recourir au juge.

Conditions de recevabilité de la demande

Précisons tout d’abord que l’article 815-5-1 du Code civil ne s’applique pas en cas de démembrement de la propriété du bien. Ainsi, en cas d’indivision limitée à l’usufruit ou à la nue-propriété, ce sont les dispositions des articles 817, 818 et 819 du Code civil qui s’appliquent, pas celles de l’article 815-5-1.

De même, l’application de l’article 815- 5-1 est écartée dans l’hypothèse où l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836 : indivisaire « présumé absent » ou qui « par suite d’éloignement, se trouve hors d’état de manifester sa volonté »; indivisaire faisant l’objet d’un régime de protection. Dans ces cas, la situation de l’indivision ne peut prendre fin qu’à la suite d’un partage amiable ou judiciaire.

En outre, le ou les demandeurs doivent être titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis pour que leur demande soit recevable (à ne pas confondre avec la majorité des deux tiers des indivisaires, majorité en nombre; ainsi, les deux tiers requis peuvent-ils être détenus par un seul indivisaire).

L’intervention d’un notaire

Le notaire, dont l’intervention a été voulue par le législateur afin qu’il puisse « conseiller au mieux les indivisaires majoritaires dans leurs démarches », a un rôle central dans la mise en œuvre de la procédure.

Dans un premier temps, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis doivent exprimer devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans un deuxième temps, il appartient au notaire de faire signifier par exploit d’huissier aux autres indivisaires, dans le délai d’un mois, l’intention des indivisaires majoritaires de vendre le bien indivis.

À compter de la date de la signification, formalité qui doit être effectuée à peine d’inopposabilité de la vente ultérieure du bien, les indivisaires minoritaires disposent d’un délai de trois mois pour faire connaître leur position sur la demande.

Dans un troisième temps, si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Dans ce « procès-verbal de difficultés », qui est un préalable à l’ouverture de la procédure judiciaire, figurent notamment les éléments établissant les droits des différents indivisaires et tous les éléments montrant que la procédure prévue a été respectée.

Le recours au juge

Lorsque les indivisaires dont le consentement est nécessaire ont manifesté leur opposition ou n’ont pas répondu, il n’y a pas d’autre issue que de saisir le tribunal. C’est le tribunal de grande instance (TGI) qui est compétent.

Le TGI peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette atteinte peut être d’ordre matériel (préjudice financier, par exemple) ou moral (cas du préjudice moral causé aux indivisaires qui s’opposent à la vente d’une maison de famille dont ils contribuent régulièrement à l’entretien). Encore faut-il que l’atteinte aux droits des indivisaires minoritaires soit excessive.

En outre, le tribunal pourrait prendre en compte les arguments figurant dans la demande des indivisaires majoritaires et ceux fournis par les indivisaires s’opposant à la vente. Ces derniers pourraient, par exemple, solliciter un sursis au partage, le maintien de l’indivision ou le bénéfice de l’attribution préférentielle.

Forme de la vente.

Lorsque le tribunal fait droit à la demande des indivisaires majoritaires, l’aliénation s’effectue par licitation, c’est-à-dire par adjudication (mise aux enchères) devant le TCI ou un notaire. Les sommes retirées de la vente ne pourront faire l’objet d’un remploi. Prévue pour sortir de l’indivision, il serait anormal que la procédure aboutisse au rachat d’un bien indivis. Néanmoins, les sommes pourront servir à payer les dettes et charges de l’indivision.

Conclusion

Ce nouvel article ne permet pas au juge d’autoriser la vente amiable, ce qui ne manquera pas d’entraîner des lenteurs, des frais, des recours éventuels, des risques de non-adjudication.

Le caractère vague des critères d’appréciation posés par la loi offre aux indivisaires qui s’opposent à la vente un immense champ de contestation et leur permettra de faire traîner en longueur la procédure en exerçant des voies de recours.

En définitive, il semble qu’il soit plus efficace pour le ou les indivisaires voulant sortir de l’indivision, d’assigner en licitation et partage. Il n’est alors plus question de majorité des deux tiers.

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