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Vente d'un lot de copropriété : Les obligations du syndic

L'information de l'acquéreur

Il entre dans les obligations profession­nelles du syndic de rédiger ou de fournir un certain nombre d'informations des­tinées à éclairer le consentement de l'ac­quéreur potentiel du lot de copropriété. Ces documents sont les suivants.

La rédaction d'un état des charges attachées au lot vendu

À l'occasion de la vente, le notaire chargé de dresser l'acte ou directement le ven­deur du lot va demander au syndic de la copropriété d'établir un « état daté » qui permettra d'apprécier, d'une part, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétai­res au titre des charges relatives au lot vendu et, d'autre part, les sommes qui seront dues par l'acquéreur lors de son entrée en possession.

Les honoraires du syndic pour l'établisse­ment et la délivrance de cet « état daté » sont imputables au copropriétaire ven­deur (article 10-1 de la loi de 1965, issu de la loi du 13 juillet 2006 dite loi ENL).

Le contenu de l'« état daté »

Prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, il comprend trois volets:

  • Le premier volet contient la ou les créances du syndicat sur le vendeur au titre du lot cédé (les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel, les éventuels arriérés de charges impayés sur les exercices antérieurs, les sommes cor­respondant aux travaux pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un paiement éche­lonné, les avances exigibles prévues par l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967).
  • Le second volet traite des éventuelles créances que le vendeur aurait sur le syndicat (les avances prévues par l'arti­cle 45-1 du décret du 17 mars 1967, c'est­ à-dire les sommes versées au syndicat pour la constitution d'une réserve, les provisions versées sur le budget annuel mais non encore exigibles).
  • Le dernier volet concerne les futures dettes de l'acquéreur, c'est-à-dire les sommes que ce nouveau copropriétaire devra verser au syndicat (la reconstitution des avances remboursées au vendeur, les provisions sur le budget prévisionnel, les provisions pour les dépenses non prévues au budget prévisionnel, c'est-à-dire qui ne sont pas exigibles au jour de la vente).

Une annexe à cet « état daté » précise les charges dues par le lot, lors des deux exercices précédant la vente, ainsi que les éventuelles procédures judiciaires dans lesquelles le syndicat serait partie.

La communication du carnet d'entretien et du diagnostic technique de l'immeuble.

Il appartient également au syndic d'élaborer et de tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, dans lequel les informations relatives à sa mainte­nance sont inscrites. L'article 4-4 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le de­mande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique ».

Ainsi, l'ac­quéreur potentiel peut consulter le carnet d'entretien chez le syndic ou demander au vendeur de le porter à sa connaissance, ce qu'il pourra faire en demandant au syndic de lui en dél­ivrer une copie à ses frais.

La démarche est identique pour la consultation du diagnostic technique qui est détenu par le syndic (article 33 du décret du 17 mars 1967) et obligatoire pour toute mise en copropriété d'un imm­euble construit depuis plus de 15 ans.

La vérification de certaines obligations

Il appartient au syndic de veiller à ce que copropriétaire vendeur soit à jour de ses obligations vis-à-vis du syndicat des propriétaires.

La rédaction d'un certificat

Si, au jour de la signature de l'acte authentique prononçant le transfert de propriété du lot, le notaire n'est pas en possession d'un certificat rédigé par le syndic et attestant que le vendeur est li­bre de toute obligation à l'égard du syn­dicat des copropriétaires, il doit notifier au syndic, dans un délai de 15 jours, cette vente en lui adressant un « avis de mutation» par lettre recommandée avec accusé de réception.

La possibilité de former opposition

À compter de la réception de cet avis, le syndic dispose à son tour, d'un délai de 15 jours pour former opposition, par acte extrajudiciaire, au versement du prix de vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues au syndicat des copropriétaires par l'ancien propriétaire, y compris celles dont il serait débiteur au titre de lots qu'il conserve dans l'immeuble (article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et article 5-1 du décret de 1967).

Sont ainsi concernées toutes les som­mes que le syndicat des copropriétaires est en droit de recouvrer auprès des copropriétaires, en vertu de la loi, du règlement de copropriété ou en exécu­tion des décisions de l'assemblée géné­rale, c'est-à-dire pour parvenir au paie­ment d'une créance liquide et exigible à la date de la mutation.

Le cédant est donc tenu d'acquitter toutes les créances qui étaient liquides et exigibles à l'époque de la cession et le cessionnaire est, quant à lui, débiteur des créances devenues liquides et exigi­bles postérieurement.

L'opposition a pour effet de rendre inopposable au syndicat le paiement du prix de vente dans la limite des sommes réclamées. En outre, elle vaut inscription du privilège immobilier de l'article 2374 du Code civil reconnu au syndicat par l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce privilège, dispensé d'inscription, accorde au syndicat des copropriétaires une garantie sur le lot vendu pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à l'année courante et aux quatre der­nières années échues.

Provisions pour charges : La répartition entre vendeur et acquéreur

Aux termes de l'article 662 du décret de 1967, le vendeur sera redevable des provisions exigibles avant la date de signature de l'acte authentique et l'acqué­reur de celles exigibles après. Après approbation des comptes de l'exercice où se situe la vente, le solde (positif ou négatif) sera pris en charge par l'acquéreur.

Conseil pratique

Si vous vendez un lot de co­propriété, prenez contact avec le syndic avant la vente et demandez-lui le montant des sommes restant dues par vous à la copropriété. Après règle­ment, le syndic pourra établir un certificat attestant que vous êtes libre de toute obligation; ce certificat devra être envoyé au notaire chargé de la vente et, s'il a moins d'un mois de date par rapport à la date de signature de l'acte authentique, permet­tra au notaire de vous verser l'intégralité du prix de vente (sous réserve des rembourse­ments de prêt ayant fait l'objet d'une inscription).

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