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Les différentes majorités

C’est aussi la majorité de droit commun, celle qui s’applique si rien n’est prévu par la loi.

Les décisions plus importantes, dont la liste est fournie par la loi, requièrent la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient ou non présents ou représentés à l’assemblée (art. 25).

Certaines décisions imposent la double majorité: majorité des copropriétaires (en nombre), qui doit représenter au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient ou non présents ou représentés à l’assemblée (art. 26).

Enfin, les quelques décisions qui sont susceptibles de mettre en cause les droits essentiels des copropriétaires ne peuvent être adoptées qu’à l’unanimité.

Les mécanismes d’assouplissement des majorités

Deux mécanismes sont prévus par la loi pour permettre à l’assemblée de prendre une décision à une majorité plus souple que celle qu’elle a fixée par principe.

  • La « passerelle » de l’article 25-1. Elle concerne l’hypothèse d’une décision qui doit recueillir la majorité de l’article 25, mais cette majorité n’a pas été atteinte. Deux options sont possibles:
    • si le projet a recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote et adopter la décision à la majorité de l’article 24,
    • si le projet na pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée peut adopter la décision, également à la majorité de l’article 24, sous réserve d’être convoquée dans le délai de trois mois.

Si la deuxième option suppose un formalisme lourd, puisqu’elle requiert la convocation d’une nouvelle assemblée, la première est au contraire très légère: il suffit de procéder à un second vote. La seule condition à remplir est que le premier vote ait recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires (au lieu de la moitié qui aurait permis l’adoption de la décision dès le premier vote).

  • Le second assouplissement se trouve à la fin de l’article 26 et il a été inséré par la loi du 21juillet 1994. Analogue à celui de l’article 25-1, il vise l’hypothèse d’une décision devant recueillir la double majorité, et qui concerne les travaux d’amélioration (art. 26 c). Si la décision a été rejetée mais a tout de même recueilli l’accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, non pas de tous les copropriétaires, mais seulement de ceux présents ou représentés, il est possible de convoquer une nouvelle assemblée qui statuera à cette dernière majorité. Il faut donc, ce qui est une interprétation qui résulte de la lecture de l’article 19-1 du décret de 1967, issue du décret du 15 février 1995, recueillir d’une part la majorité en nombre de tous les membres du syndicat et les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Majorité simple : article 24

  • Majorité de droit commun,
  • Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,
  • Adoption d’une proposition d’un opérateur de communications électroniques d’installer des lignes pour desservir les occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit,
  • Idem pour l’offre de télévision numérique terrestre

Majorité des voix de tous les copropriétaires : article 25

  • Délégation de pouvoir,
  • Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur parties communes,
  • Désignation, révocation du syndic et des membres du conseil syndical,
  • Conditions de réalisation des cessions de parties communes résultant d’obligations légales,
  • Modalités de réalisation de travaux obligatoires en vertu de la loi,
  • Modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d’usage de parties privatives,
  • Travaux d’économie d’énergie,
  • Travaux de mise aux normes de salubrité et de sécurité,
  • Suppression des vide-ordures,
  • Installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble,
  • Autorisation donnée à la police ou gendarmerie de pénétrer dans les parties communes,
  • Installation ou modification d’un réseau d’électricité pour la recharge d’accumulateurs de véhicules électriques,
  • Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires,
  • Travaux sur parties communes pour préserver les atteintes aux personnes et aux biens.

Double majorité = article 26

  • Actes d’acquisition immobilière et actes de disposition,
  • Modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes,
  • Travaux de transformation, addition ou amélioration (sauf ceux de l’article 25),
  • Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et réalisation des études et travaux nécessaires à l’individualisation,
  • Modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

Unanimité

  • Modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance,
  • Aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,
  • Modification de la répartition des charges,
  • Travaux d’amélioration non conformes à la destination de l’immeuble,
  • Création de nouveaux locaux par surélévation,
  • Suppression d’un équipement collectif,
  • Suppression du poste de concierge (si mention dans le règlement). Toutefois, la loi Boutin va faciliter la procédure en permettant la double majorité.
Achat dans une copropriété : Que faut-il savoir av...

 

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