Il ressort de l'article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."

Tout copropriétaire peut donc diviser librement son lot sans avoir à obtenir l'approbation préalable de l'as­ semblée générale, dès lors que la division ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété.

Cette liberté d'agir offerte à chaque copropriétaire connait toutefois plusieurs restrictions importantes car le fait d'intégrer une organisation collective (la copropriété) génère évidemment des obligations :

Destination de l’immeuble et droits des copropriétaires

Tout d'abord, comme énoncé à l'article 9 de la loi de 1965, la division ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (par exemple, les travaux ne doivent pas entraîner des fissures dans l'appartement voisin) ni à la destination de l'immeuble. Concernant ce second point, lorsque le règlement de copropriété comporte des limitations à la possibilité de diviser des lots, celles-ci doivent être respectées à moins que ces clauses restrictives ne soient pas justifiées par la destination de l'immeuble, auquel cas elles pourraient être réputées non écrites. A titre illustratif, un arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 janvier 2007 a indiqué que la clause soumettant la division des lots à une autorisation préalable de l'assemblée générale était licite s'agissant d'un immeuble résidentiel de standing (appartements spacieux, cadre calme et quartier recherché).

Parties communes

Si les copropriétaires disposent librement de leurs parties privatives, il en va différemment des parties communes : lorsque la division de lots implique des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation de l'assemblée générale à la majorité absolue est requise, conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Des locaux de moins de 14m² ou 33m3

L'article L. 126-17 du Code de la construction et de l'habitation interdit de diviser un immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation de moins de 14 m2 ou de moins de 33 m3 (les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume de ces locaux) ou dépourvus de point d'eau, d'une installation d'évacuation des eaux usées, d'un accès à l'électricité ou n'ayant pas fait l'objet d'une recherche d'amiante et de plomb. Par conséquent, les lots résultant d'une division ne peuvent pas être vendus s'ils ne remplissent pas ces critères.

 

Par ailleurs, la division d'un lot dans une copropriété :

- implique que les copropriétaires se réunissent en assemblée générale pour approuver la nouvelle répartition des charges entre les lots issus de la division. L'article 11, alinéa 2, de la loi de 1965 prévoit même une saisine obligatoire de l'assemblée générale des copropriétaires en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, sauf si, par exception, le règlement de copropriété permet d'affecter directement des charges aux lots créés,

- doit obligatoirement se traduire par une modification de l'état descriptif de division (ce dernier est généralement annexé au règlement de copropriété). Même si un vote n'est pas nécessaire, il faudra malgré tout réunir une assemblée générale qui prendra acte de la modification unilatérale de l'état descriptif de division (le copropriétaire concerné devra faire appel, à ses frais, à un géomètre expert et supporter le coût des actes notariés modificatifs et de la publicité foncière).