L'impact sur le bail en cours
L'impact sur le bail va dépendre du régime de protection juridique mis en place :
- la curatelle est un régime d'assistance avec un curateur qui assiste le locataire pour les actes importants mais n'agit pas à sa place. Le propriétaire aura donc deux interlocuteurs au lieu d'un seul, le curateur et son locataire.
- la tutelle est un régime de représentation complète où le locataire est dépossédé de sa capacité à agir seul. Un tuteur est désigné et va agir au nom du locataire. Le bailleur va donc changer d'interlocuteur pour s'adresser uniquement au tuteur qui prendra les décisions.
Le placement sous tutelle/curatelle n'annule pas le bail, il demeure valable, mais sa gestion sera aménagée, car il faudra composer avec le curateur ou le tuteur.
La signature et la gestion d'un bail avec une personne sous curatelle/tutelle
Qui signe le bail si le locataire est sous protection juridique ?
- Cas du locataire sous curatelle : le locataire peut signer seul son bail d'habitation, car c'est un acte d'administration. Il est toutefois recommandé que le curateur cosigne le bail ou donne son avis, afin d'éviter toute contestation ultérieure sur l'opportunité du contrat. D'ailleurs, l'article 472 du Code civil permet au juge, si nécessaire, d'autoriser le curateur à conclure seul le bail à la place du protégé.
- Cas du locataire sous tutelle : seul le tuteur peut consentir et signer le bail au nom du locataire. Le bailleur doit vérifier l'ordonnance de tutelle pour s'assurer que la personne qui se présente comme tuteur a bien qualité à signer le bail.
Gestion du bail :
- Paiement du loyer : le régime de protection ne change rien aux obligations du locataire, mais leur exécution va impliquer le représentant légal.
Le locataire sous curatelle simple gère en principe ses revenus et ses dépenses courantes lui-même. En revanche, en curatelle renforcée, c'est le curateur qui perçoit les revenus du majeur et règle directement les dépenses à sa place.
Sous tutelle, c'est le tuteur qui administre les comptes du locataire. Le bailleur doit donc clairement identifier son interlocuteur pour le paiement. En cas d'impayé, le bailleur pourra saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion, tout comme avec n'importe quel locataire. La curatelle/tutelle n'est pas une immunité pour se soustraire au paiement.
- Entretien courant, réparations locatives : le locataire sous mesure de protection reste tenu d'entretenir le logement et de prendre en charge les réparations locatives. En pratique, si le logement n'est pas correctement entretenu, c'est au tuteur/ curateur d'organiser l'entretien en utilisant les fonds du majeur protégé. La responsabilité contractuelle reste celle du locataire en tant que co-contractant, le tuteur/curateur n'étant que son mandataire.
- Recours du bailleur en cas d'impayés ou de dégradations : malgré la protection, les aléas classiques du bail peuvent survenir : loyer impayé, logement rendu en mauvais état ... Le bailleur conserve ses droits pour y faire face. La mise en demeure et toute procédure devront être notifiées au tuteur uniquement pour une tutelle, au majeur protégé et au curateur dans une curatelle.
Résilier le bail d'une personne protégée
La résiliation du bail d'un locataire sous curatelle/ tutelle à l'initiative du bailleur présente certaines spécificités. Le fait que le locataire soit sous curatelle ou tutelle n'empêche pas le bailleur de donner congé dans les conditions de droit commun (reprise, vente, impayés, travaux ... ). Cependant, il faudra aussi envoyer le congé à son curateur/tuteur. Pour la curatelle, la loi considère la personne encore capable de recevoir seule le congé; néanmoins, par prudence, il est recommandé de notifier le congé également au curateur.