Dans le but de limiter les niches fiscales, le champ d’application du micro-BIC a été restreint pour les loueurs en meublé, faisant relever désormais ceux dont les recettes dépassent 72 600 €, du régime réel des BIC.
Ce régime fiscal peut toutefois, au final, s’avérer plus avantageux que le micro-BIC, grâce aux charges qu’il permet de déduire, notamment les amortissements, que l’on soit, ou non, loueur en meublé professionnel.
Du micro-BIC au BIC au régime réel
Le régime micro-BIC est simple d’utilisation : il ne demande qu’un report des recettes sur la déclaration annuelle des revenus n°2042 C et l’ensemble des charges est forfaitisé au moyen de l’abattement de 50 %.
A l’opposé, le régime du BIC au réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité et l’établissement d’une déclaration fiscale annuelle (imprimé fiscal 2031). Surtout, il prend en compte la réalité des charges puisque le résultat est calculé en fonction des charges réelles.
Charges déductibles des recettes
Qu’il soit ou non professionnel, le loueur en meublé est considéré par l’administration fiscale comme réalisant une activité commerciale. Aussi, le loueur en meublé peut déduire de ses recettes la totalité des dépenses ayant contribué à la formation de son revenu, Il en est ainsi des charges suivantes :
- les charges de copropriété ou afférentes au logement loué. On ne parle pas ici des charges récupérables, comme en matière de revenus fonciers, mais de toutes les charges concernant le bien loué;
- les dépenses d’entretien et de fonctionnement des logements ou du mobilier;
- les charges de gestion (agence de location, comptabilité, frais divers, assurance);
- les impôts et taxes du logement ou de l’activité (taxe foncière, CFE, cotisation foncière des entreprises...);
- les intérêts d’emprunt;
- les amortissements.
Amortissements déductibles
L’amortissement correspond à la répartition du coût d’un élément d’actif sur une durée d’utilisation prévue.
- Le terrain est une immobilisation corporelle non amortissable. Sa valeur, ou celle de la charge foncière dans le cas d’un immeuble, doit être déterminée dans l’acte notarié. En l’absence de cette indication (ce qui est très souvent le cas), l’investisseur détermine lui-même la quote-part du prix global d’acquisition correspondant à la valeur du terrain. Elle est au moins égale à 15% et s’élève en se rapprochant des centres-villes.
- La construction (soit la valeur de l’immeuble moins le terrain) est amortissable par composant en fonction de la durée d’utilisation de chacun d’eux. Le gros oeuvre peut être amorti sur une durée de 40 à 100 ans, les ascenseurs sur 25 ans, la toiture sur 20 ans, les aménagements intérieurs sur 15 ans et les revêtements de sol sur 10 ans.
- Les travaux sont également amortissables; le second oeuvre sur 10 à 20 ans et les finitions sur 5 à 10 ans.
- Enfin, le mobilier meublant le logement est amorti sur une durée de 5 à 10 ans selon son espérance de vie.
Il convient de préciser que, d’un point de vue fiscal, la charge que constitue l’amortissement est limitée à la différence entre les recettes et les autres charges, de sorte que les amortissements ne peuvent avoir pour effet de créer ou d’augmenter un déficit fiscal. La partie non utilisée est différée dans l’avenir jusqu’à utilisation totale.
Ainsi, la charge globale d’amortissement va diminuer avec le temps, puisque les durées sont différentes en fonction des composants. L’amortissement d’un bien mis en location meublée varie en fonction de son « âge ». Pour un bien loué depuis vingt ans, l’amortissement, de l’ordre de 4 % du prix d’acquisition, dépassera rarement 15 % du loyer encaissé, alors que pour un bien nouvellement acquis le rapport dépassera couramment les 50 %.
Toujours est-il que l’amortissement sera d’autant plus faible que le bien a été mis en location meublée depuis plus longtemps. La longévité d’un immeuble est l’ennemie du loueur en meublé.
Exemple :
Mise en location meublée le 1er janvier 2020 d’un 2 pièces meublé situé en banlieue parisienne, acquis en 2018 pour 140 000 € et qui était précédemment loué nu.
Il est équipé de mobilier acheté 4 400 € et le loyer, charges comprises, est de 900 € par mois.
Financement prêt in fine de 140 000 € au taux de 4,2 %.
Calcul au micro-BIC :
Loyers charges comprises : 10 800 €
Base imposable : 5 400 €
| Résulat : - 4 896 € | |
|---|---|
| Loyer annuel | 10 800 € |
| Charges | 1 296 € |
| Impôts | 780 € |
| Frais financiers | 5 880 € |
| Amortissement construction (1) | 6 860 € |
| Amortissement mobilier (2) | 880 € |
(1) 140 000 x 70 % x 7
(2) Sur 5 ans
Le résultat fiscal de l’exercice sera de 0 et les amortissements seront différés pour 4 896 € lorsque la base imposable deviendra positive.
En trésorerie, l’investisseur encaissera 2 844 € (soit 10 800 - 1 296 - 780 - 5 880).
Le choix de l'option du régime fiscal est irrévocable pendant deux ans et doit être exercée avant le 1er février de l'année de perception des revenus.
Conclusion
Faisons le point des charges déductibles rapportées aux loyers encaissés dans le statut BIC réel simplifié:
- charges de copropriété, d’entretien, de gestion et impôts: 15 à 30 %;
- intérêts des emprunts : 0 à 50 %;
- amortissements: 15 à 50 %.
Ainsi, selon le cas, le loueur en meublé pourra déduire des charges représentant de 30 % à 130 % du loyer. Dans bien des cas, les charges déduites dans le régime du réel simplifié sont supérieures à l'abattement de 50% accordé au régime du micro-BIC.
Seuls les contribuables qui louent meublés des logements acquis depuis longtemps et dont le financement bancaire est inexistant, peuvent avoir intérêt à se maintenir au micro-BIC. Dans ce cas, ils seront assujettis à l'impôt sur le revenu et à la CSG-CRDS.
L’investisseur devra également s’interroger sur le niveau d’endettement pour financer ses acquisitions. Trop faibles, les intérêts d’emprunts ne permettraient pas d’annuler le revenu des loyers. Trop forts, ils généreraient des déficits importants qui ne pourront servir qu’à long terme et parfois être perdus au bout de 10 ans pour les non-professionnels.
Loueur en meublé professionnel ou non ?
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut remplir les deux conditions suivantes:
- encaisser par an plus de 23 000 € de loyers issus des locations meublées;
- le montant des loyers doit dépasser la somme des autres revenus professionnels (traitements, salaires, BIC, BNC, BA, etc.).
Le statut de loueur en meublé professionnel (IMP) permet de bénéficier, sous conditions, de certains avantages fiscaux, notamment en matière d’ISF, d’imposition des plus-values et d’imputation du déficit.