Logement indigne ou indécent: de quoi s’agit-il ?

Alors que le plus souvent, comme c’est le cas pour la notion d’insalubrité ou de menace de ruine, elles visent à déclencher l’intervention des pouvoirs publics afin de remédier à l’insuffisance de qualité du logement, elles peuvent être, comme c’est le cas pour l’indécence, destinées à permettre au locataire d’engager une action à l’égard de son bailleur.

Son article 187, modifiant la loi de 1989, prévoit que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’obligation de fournir un logement décent a été introduite également dans le Code civil. L’article 1719 dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, « s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

Les caractéristiques de décence

Les caractéristiques de décence ont été précisées par le décret du 30 janvier 2002, en 13 points qui touchent à la salubrité, la sécurité physique des occupants, la surface et le volume habitables et aux éléments d’équipements et de confort (voir « l’essentiel des 13 points de la décence »). On retrouve une partie de ces éléments dans les articles R 111-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, le texte étant d’ordre public, il n’est pas possible au bailleur de convenir avec le locataire d’un loyer minoré qui tienne compte du non-respect des normes de décence (Cass. civ. 3, 15 déc. 2004, n° 02-20 614). Dans une affaire, le locataire avait assigné le bailleur (un Opac) pour obtenir sa condamnation à la fourniture de l’eau courante. La cour d’appel avait relevé que le logement était classé en catégorie IV de la loi de 1948 et que le loyer avait été fixé en conséquence, qu’il n’était pas possible de faire ces travaux et que le locataire avait refusé un relogement, mais cette décision a été cassée au motif que l’exigence de la délivrance au preneur d’un logement décent impose son alimentation en eau courante ».

Quelles sont les conséquences de l’indécence d’un logement?

Lorsque le logement n’est pas décent, le locataire dispose d’une action organisée par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut demander la mise en conformité du logement, sans que cela porte atteinte au bail en cours. Si le bailleur refuse ou reste taisant dans les deux mois de sa demande, le locataire peut saisir la commission de conciliation, dont le rôle a été élargi par la loi de juillet 2006 à cette question.

À défaut d’accord devant la commission (dont la saisine n’est pas obligatoire), le bailleur ou le locataire peut saisir le juge qui fixe la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Le juge pouvait transmettre au préfet le jugement constatant que le logement ne répond pas aux normes de décence.

Depuis la loi du 25 mars 2009, cette transmission est obligatoire (art. 20-1 de la loi de 1989 modifié par l’article 87 de la loi de 2009).

La sanction pour le bailleur est donc double elle consiste en une réduction du montant du loyer et une obligation de procéder aux travaux pour que le logement corresponde aux caractéristiques du logement décent.

En revanche, le locataire ne peut pas exiger du bailleur qu’il lui fournisse un autre logement (CA Besançon, 16 déc. 2003, Loyers et copr. 2004, n 107). Cette sanction existe en matière d’insalubrité (art. L 521-1 du CCH), mais non en matière de logement indécent. Toutefois, une décision isolée a admis le contraire (CA Paris, 27 janv. 2005, Loyers et copr. 2005, n° 110).

Elle est toutefois critiquable car le texte de l’article 20-1 ne prévoit pas une telle sanction.

La Cour de cassation a d’ailleurs considéré que le bailleur ne pouvait pas substituer une offre de relogement à son obligation de mise en conformité (Civ. 3, 15 décembre 2004). Il peut par ailleurs être condamné à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance (CA Paris, 10 mars 2005).

Précisons enfin que lorsque le juge réduit le loyer, la réduction ne peut venir qu’à défaut de mise en conformité; la réduction ne peut pas porter sur une période antérieure à l’expiration du délai fixé par le juge pour faire les travaux.

Enfin, si le logement n’est pas décent, les organismes de sécurité sociale peuvent suspendre le versement des aides au logement. En effet, les textes L542-2 et L831-3 du Code de la sécurité sociale) prévoient que les allocations de logement (familiales, ALF sociales, ALS) ne sont versées qu’aux personnes habitant un logement respectant les caractéristiques de décence. Elles sont toutefois maintenues si le locataire a demandé la mise en conformité sur le fondement de l’article de la loi de 1989 ou engagé une en justice en application de l’article de la même loi. Le versement de l’allocation logement est donc suspendu si le locataire n’a pas au préalable saisi le propriétaire par lettre recommandée avec AR. Si le bailleur bénéficie du tiers payant, ce versement est normalement suspendu tant que les travaux n’ont pas été effectués.

Logement non décent, insalubrité...

La notion de logement non décent ne recoupe pas celle des logements insalubres. En effet, il se peut qu’un logement salubre soit considéré comme indécent, par exemple s’il ne respecte pas la condition de surface. Mais inversement, les logements insalubres sont toujours indécents. L’article 5 du décret du 30 janvier 2002 l’indique d’ailleurs expressément.

Par ailleurs, la lutte contre les logements indécents ne relève pas d’un pouvoir de police du maire. Celui-ci a une compétence en matière de logements insalubres ou menaçant ruine, mais non en matière de logements indécents.

Alors que l’indécence du logement ouvre au locataire une action civile à l’égard de son bailleur, les notions d’insalubrité ou de menace de ruine permettent d’engager des procédures de police administrative. La lutte contre l’habitat indigne, insalubre ou dégradé relève de différents codes, et principalement du Code de la construction et de l’habitation, du Code de la santé publique et du Code de l’urbanisme.

Les textes concernant les immeubles insalubres (art. L 1 331-24 et suivants du Code de la santé publique) ou menaçant ruine (art. L 511-1 et suivants du CCH) visent les logements qui sont impropres à l’habitation pour des raisons d’hygiène et qui entraînent des risques pour la santé des occupants. En cas de carence du propriétaire, il est possible de prévoir des travaux d’office. Il est également possible de recourir à l’expropriation (le texte remonte à la loi Vivien du 10juillet 1970).

Ces textes ont été remaniés par l’ordonnance du 15 décembre 2005 par la loi ENL (Engagement national pour le logement) de juillet 2006 et le décret du 8 novembre 2006. Ils ont renforcé l’efficacité des procédures en précisant les obligations pesant sur les propriétaires et en accroissant les moyens de l’administration (par ex. pour la prescription de travaux d’office).

Il existe par ailleurs deux régimes spécifiques. L’un vise à traiter le logement indigne. L’article L 302-1 du CCH qui définit le contenu du programme local de l’habitat (PLH) indique, au titre du diagnostic de la situation de l’habitat, que le PLH comporte « un repérage des situations d’habitat indigne et des copropriétés dégradées ». Puis, au titre des actions, le PLH précise en particulier les actions à mener en vue de l’amélioration et de la réhabilitation du parc existant public ou privé. « À cette fin, il précise les opérations programmées d’amélioration de l’habitat et les actions de lutte contre l’habitat indigne. »

Il est prévu par le décret du 4 avril 2005 sur les programmes locaux de l’habitat que les nouveaux PLH doivent traiter l’habitat indigne, Il s’agit, selon ce texte, de « l’habitat insalubre et l’habitat pouvant engendrer une menace pour la sécurité des personnes ».

La loi Boutin du 25 mars 2009 (art. 84) a apporté une définition du logement indigne. Elle figure à l’article 4 modifié de la loi du 31 mai 1990 concernant le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées:

« Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »

L’autre régime concerne la lutte contre le saturnisme, issue de la loi sur les exclusions du 29juillet1998 et la loi du 9août 2004 sur la santé publique. L’Etat prend en charge les diagnostics et, en cas de carence du propriétaire, les travaux pour supprimer l’accessibilité au plomb. Pendant les travaux, l’€tat prend en charge le relogement des occupants si les travaux sont réalisés d’office à l’initiative du préfet mais à charge du propriétaire.

C’est au titre de ses pouvoirs de police que le maire est susceptible d’intervenir sur les immeubles insalubres ou menaçant ruine. Ces notions ne sont pas définies précisément par la loi et c’est la jurisprudence qui les a précisées. Le maire agit sur la base des règles du CCH lorsque la cause est liée à la conception ou l’exécution de la construction, il agit sur le fondement de ses pouvoirs de police générale issus du Code général des collectivités territoriales (CGCT) en cas d’accidents naturels ou de causes extérieures à la construction. L’article 2213-24 du CGCT donne pouvoir au maire pour agir en cas d’immeubles menaçant ruine et renvoie aux articles L 511-1 et suivants du CCH.

Lorsque le bâtiment menace ruine, le maire peut prescrire des travaux ou la démolition. En cas de péril imminent, il ordonne les mesures provisoires indispensables pour écarter le risque.

La loi du 25 mars 2009 (art. 90 à 92) a de nouveau modifié certains de ces textes (art. L 129-4 et L 511-2 du CCH) pour les rendre plus contraignants. Par ailleurs, l’article 85 de la loi de 2009 facilite les travaux effectués d’office dans des logements insalubres. Le nouveau texte précise que les mesures prescrites pour remédier à l’insalubrité peuvent aussi porter sur des locaux devenus vacants (art. L 1 331-29 nouveau du Code de la santé publique). Enfin, concernant des locaux qui sont par nature impropres â l’habitation, l’article 94 de la loi de 2009 a indiqué que le préfet peut prescrire toute mesure pour empêcher l’accès ou l’usage des locaux, au fur et à mesure de leur évacuation (art. L 1 331-22 nouveau du Code de la santé publique).

Logements reconnus comme non décents

• Installation électrique défectueuse (CA Paris, 22 mai 2007).
• Logement contenant de l’amiante (CA Paris, 27 nov. 2001).
• Présence de revêtements à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire, avec dégradations ponctuelles (CA Paris, 22 mai 2007).
• Salle d’eau et WC ne comportant aucune ventilation (CA Agen, 20 fév. 2006).
• Ventilation insuffisante, absence d’isolation convenable et absence d’étanchéité de la toiture générant une humidité importante (CA Orléans, 13 nov. 2006).
• Logement équipé d’une installation de chauffage au bois: cheminée, poêle à bois et charbon et convecteur dans la salle d’eau (CA Nîmes 29 janv. 2004).
• Equipements sanitaires reliés à la tuyauterie de l’évier au lieu d’être reliés à une colonne d’évacuation des eaux usées (CA Paris, 3juillet 2007).
• Chambre de bonne de 5 m2 (CA Paris, 18 sept. 2003).

Logements reconnus comme décents

• Logement alimenté en électricité ou gaz et disposant d’un conduit d’évacuation des fumées, mais dépourvu d’appareil de chauffage (Rép. Min. AN, 14juillet 2003, n 6501).
• Logement équipé d’un poêle à bois, de convecteurs électriques, d’un panneau radiant et d’un radiateur à bain d’huile (CA Dijon, S janv. 2006).
• Chambre meublée sans kitchenette ni douche ni WC intérieur (CA Paris, 15 mars 2007).