Pour le fisc, l'activité de loueur en meublé est une activité commerciale, qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non plus de la catégorie des revenus fonciers, comme la location de locaux non meublés.
Trois régimes d'imposition dans la catégorie des BIC.
Les profits retirés de la location en meublé sont assujettis dans la catégorie des BIC selon un régime qui varie en fonction du montant des recettes retirées de cette activité:
Jusqu'à 72 600 € : le loueur en meublé relève du micro-BIC et bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 %. Les obligations comptables se limitent à la tenue d'un livre journal. L'avantage de ce régime est sa simplicité : le bailleur portera dans sa déclaration annuelle des revenus n° 2042 C le montant de la recette brute, et un abattement de 50 % sera automatiquement calculé par le fisc. Il n'y a pas de risque de contestation de la part de l'Administration sur la déduction des charges, puisqu'il s'agit d'un forfait.
Les inconvénients du micro-BIC sont les mêmes que pour le micro-foncier (qui, lui, ne bénéficie que d'un abattement de 30 %). Ce régime n'est intéressant que si les charges (prêt, travaux, etc.. ) ne dépassent pas 50 %, car il interdit les déficits.
Au-delà de 72 600 € et jusqu'à 247 000 € : le loueur en meublé relève du régime réel simplifié. Il doit tenir une comptabilité d'engagement (différente de la comptabilité de trésorerie) qui est simplifiée. En fin d'année, il doit établir une déclaration n° 2031. Ce régime peut être plus avantageux que celui du micro-BIC quand les charges que l'on peut déduire (charges de copropriété, travaux, impôts et taxes, intérêts d'emprunt, amortissement, notamment) sont supérieures à 50 % des recettes. Il est possible, lorsque l'on relève du micro-BIC (recette ne dépassant pas 72 600 €) d'opter pour le régime réel afin de déduire ses charges pour leur montant réel. L'option, qui est irrévocable pendant deux ans, doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l'année de perception des revenus.
Au-delà de 247 000 € : le loueur en meublé relève du régime du réel normal. Le loueur doit tenir une comptabilité identique à celle d'une entreprise.
Distinction entre loueur en meublé professionnel et loueur non professionnel
Ce qui complique la compréhension du statut fiscal du loueur en meublé, c'est que ces trois régimes d'imposition (micro-BIC, réel simplifié et réel normal) ne se recoupent pas avec la distinction, loueur professionnel et loueur non professionnel. Il y a souvent une confusion sur ce point. Le régime du micro-BIC et le régime du réel peuvent s'appliquer aussi bien au loueur en meublé professionnel qu'au loueur en meublé non professionnel. Ainsi, un bailleur peut être soumis au micro-BIC, en étant loueur professionnel au sens fiscal.
De même, le régime du réel (simplifié ou pas) ne se confond pas avec la qualité de loueur professionnel : un bailleur peut être au réel, ce qui lui permet de déduire toutes ses charges, sans avoir pour autant la qualité de loueur professionnel au sens fiscal.
Conditions pour être loueur professionnel
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut remplir les deux conditions suivantes:
- encaisser par an plus de 23 000 € de loyers issus des locations meublées;
- Le montant des loyers doit dépasser la somme des autres revenus professionnels (traitements, salaires, BIC, BNC. .. );
Les avantages du statut de loueur meublé professionnel
- Le déficit d'exploitation qui résulte de la déduction des charges est imputable sur le revenu global du contribuable, sans limitation de montant, à la différence du loueur non professionnel qui ne peut imputer son déficit que sur les revenus de la même catégorie (BIC non professionnels de l'année ou des dix années suivantes).
- Exonération totale de la plus-value : lorsque le contribuable revend un bien après 5 ans d'exploitation, et si les recettes tirées de la location n'excèdent pas 90 000 € TTC, la plus-value est totalement exonérée.
Cela permet au contribuable possédant plusieurs logements de vendre ceux qui sont amortis, en les remplaçant par de nouveaux biens achetés à crédit; il dégage ainsi des liquidités exonérées d'impôt. Ce régime de faveur est à comparer avec le régime d'imposition des plus-values du loueur non professionnel, taxables dans les conditions de droit commun des plus-values des particuliers (19 %, plus prélèvements sociaux, soit 31,3 %).
Inconvénients du statut de loueur professionnel
Incompatibilités éventuelles : certaines professions (notaires, experts-comptables, etc ) sont incompatibles avec l'exercice d'une activité commerciale (mais une parade existe toutefois, grâce à la création d'une SARL de famille avec le conjoint .. ).
Comptabilité et charges. La comptabilité est celle d'une entreprise : livres comptables, bilan, compte de résultats. Il faut aussi s'acquitter des charges sociales (environ 30 % du bénéfice).
Conséquences de la perte du statut. Le loueur en meublé professionnel perd son statut lorsque sa recette tombe en dessous de 23 000 € TTC, ou vient à représenter moins de 50% de ses revenus. Les conséquences de la perte de ce statut peuvent être lourdes, celle-ci s'assimilant à une cessation d'activité, susceptible de dégager une imposition sur les plus-values latentes.
Loueur professionnel et IFI
Les locations en meublé consenties par des personnes qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, sont considérées comme des biens professionnels exclus de l'assiette de l'IFI.
Loueur en meublé et CFE.
Professionnel ou non, le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises.
TVA
La location meublée est obligatoirement exonérée de TVA, sans faculté d'option, ce qui présente évidemment un inconvénient majeur : impossibilité de déduire la taxe payée en amont (taxe ayant grevé les acquisitions).
Il existe une exception à cette règle, lorsque le loueur fournit, en plus du logement, trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle; il s'agit donc de prestations proches de l'hôtellerie.
Les villages de vacances, résidences de tourisme, villages résidentiels de tourisme bénéficient aussi d'une exception en ce qui concerne les prestations d'hébergement.
Selon la directive européenne, l'assujettissement à la TVA n'est pas subordonné à l'offre de services, mais à l'occupation temporaire ou non de la clientèle, ce qui est le cas pour une résidence de tourisme, mais l'est moins pour une résidence pour étudiants.
Un régime juridique moins contraignant
Autre avantage de la location meublée : un régime juridique qui, s'il a tendance au fil du temps et au gré des réformes législatives à se rapprocher de celui de la location vide, reste encore, cependant, moins contraignant que ce dernier. Certes, une « mini-réglementation » est applicable à toute location en meublé qui constitue la résidence principale du locataire : obligation pour le bailleur de conclure un bail, tacitement reconductible, et de motiver le refus de renouvellement du bail. Mais, si l'on compare les règles juridiques applicables respectivement à la location meublée et à la location vide (voir notre tableau comparatif), on se rend compte que la location meublée garde l'avantage.
Inconvénients de la location meublée
- Louer en meublé implique tout d'abord d'équiper le logement de tous les meubles nécessaires à la vie courante du locataire. La loi ne précise pas de quels meubles le logement doit être garni, mais il résulte de décisions de jurisprudence qu'on ne peut qualifier de meublé un logement qui ne comporte pas de literie ni d'ustensiles de cuisine.
- Les congés sont plus fréquents dans un logement meublé, puisqu'il s'agit souvent d'une solution d'attente pour le locataire, obligeant plus souvent le bailleur à rechercher un locataire et à se livrer aux formalités de signature du bail.
- Surtout, le marché de la location meublée est limité : l'essentiel de la demande des locataires porte, en effet, sur des locations nues. La clientèle est limitée et recherche des petits logements, et non des grands.
Précautions à prendre avant d'investir
Avant d'investir dans une location en meublé, ou dans un logement destiné à devenir un meublé, il ne faut pas perdre de vue les points suivants :
- La location en meublé n'est pas un produit de défiscalisation, comme on le présente trop souvent : le meublé est avant tout un immeuble, qui s'inscrit dans un marché locatif, plus au moins actif, plus ou moins liquide;
- En meublé, les contraintes de gestion sont fortes, le locataire étant par définition moins stable que celui d'une location non meublée. C'est la raison pour laquelle les investisseurs achètent souvent des produits « clefs en main », vendus par des spécialistes de la défiscalisation, souvent des résidences spécialisées gérées dans le cadre d'un bail commercial (on demeure dans le régime du BIC parce que le locataire s'engage à louer en meublé).
Mais le coût de cette gestion va obérer le rendement, ce qui a deux conséquences :
- l'investissement devra être d'autant plus important pour atteindre le seuil de 23 000 € TTC par an. Si le loyer payé par l'exploitant représente 5 % de la valeur des biens, il faudra ainsi investir 460 000 € pour atteindre le seuil du Loueur Meublé Professionnel;
- l'investisseur doit être attentif à la qualité de l'exploitant à qui il confie la gestion de ses biens, la cessation d'activité de celui-ci pouvant entraîner la perte de loyers et du statut de LMP.
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