Le décret du 30 janvier 2002¹ relatif à la décence du logement définit les normes d'habitabilité qui s'imposent aux propriétaires désireux de louer une partie de leur logement. La pièce principale, en l'occurrence la chambre, doit avoir une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum.
Par ailleurs, cette pièce doit être suffisamment éclairée et ventilée, ce qui condamne les espaces borgnes.
Pour des raisons sanitaires et de confort, la pièce doit également donner accès à une salle de bains, une cuisine et un WC, même extérieur au logement mais situé dans le même bâtiment.
Enfin, la chambre doit être valablement meublée - une armoire, un lit équipé d'un matelas, un bureau, un siège - afin que le locataire puisse prendre possession des lieux, muni de ses seuls effets personnels.

Le décret du 31 juillet 2015² précise la liste des meubles et accessoires obligatoires dans un logement meublé, de facto une chambre : « une literie comprenant couette et couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des étagères de rangement, des luminaires ».

Afin de préserver l'intimité de chacun, les espaces communs devront également être repensés et chaque pièce équipée d'espaces de rangement privatifs dévolus à l'hôte et à son locataire : colonnes de rangement dans la salle de bains, placards et tiroirs dans la cuisine, compartiment dans le frigo ... Lorsque la réalisation de travaux est possible, on privilégiera si possible une double distribution des pièces. Par exemple, en cas de surface supérieure ou égale à 10 m², la salle de bain pourra être conçue autour d'une cabine de douche centrale entourée, de part et d'autre, d'un meuble vasque exclusivement dédié à chacun des occupants.

Le contrat de bail d'une chambre meublée

Quel type de contrat de bail ?

Les chambres sont meublées et la location constitue la résidence principale du locataire, en conséquence c'est un bail meublé résidence principale qui doit être conclu.
En effet, il n'existe pas de régime juridique spécifique pour la location d'une chambre dans sa résidence principale. Précisons que la chambre doit respecter les normes de décence existantes et par exemple être dotée d'une fenêtre. Un décret du 30 janvier 2002 précise que la pièce doit comporter « un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre».
Le propriétaire doit également garantir une installation électrique conforme aux normes de sécurité. Au demeurant, s'agissant d'une chambre meublée, le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire des meubles suffisants (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).

Quelle est la durée du contrat de bail meublé ?

Si le locataire est étudiant, elle est de 9 mois. Dans les autres cas, le bail est conclu pour 1 an s'il s'agit de la résidence principale du locataire.

Quelles sont les garanties pour le propriétaire ?

Le propriétaire peut solliciter de la part de son locataire un dépôt de garantie dont le montant est limité à deux mois de loyer (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989) et/ou une ou plusieurs cautions en vérifiant au préalable sa solvabilité. Dans le cas d'une location à un étudiant, il s'agit généralement de la caution des parents.

Sur quelles pièces de la maison le contrat de bail porte-t-il ?

Exclusivement sur la surface de la pièce louée distinctement des parties communes qui ne peuvent être ajoutées. Pour ces dernières, la cuisine et la salle de bains par exemple, il sera utile d'indiquer dans le bail, les conditions dans lesquelles le locataire pourra en user. Seront donc mentionnés les éléments d'équipement qui font l'objet d'une utilisation commune, leurs conditions d'utilisation ainsi que les règles de nettoyage des pièces communes par exemple. Notez que le propriétaire a également la possibilité de réserver à son usage exclusif certaines pièces de l'habitation.

Le contrat peut-il également encadrer les horaires d'usage des pièces communes ?

Tout à fait et l'information peut figurer dans le bail comme dans un règlement intérieur qui devra être signé par le locataire en même temps que le bail. Le contrat précisera alors qu'un exemplaire du règlement intérieur a été remis au locataire à ce moment-là.

Quelles sont les règles de préavis ?

Le locataire peut adresser un congé un mois avant la date de son départ et ce à tout moment du contrat. De son côté, le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire 3 mois avant la fin du bail. En revanche, s'il s'agit d'une location à un étudiant, la location prend fin automatiquement à l'issue des 9 mois.

Le locataire comme le propriétaire sont-ils tenus de contracter une assurance ?

Le propriétaire devra simplement prévenir son assureur qu'il met en location une pièce meublée de son habitation.
L'hébergement étant assuré par le propriétaire, le locataire n'a pas, en principe, l'obligation de contracter une assurance pour risques locatifs. Pour s'en assurer, il convient de bien lire son contrat d'assurance.

Le propriétaire est-il tenu de réaliser certains diagnostics obligatoires ?

Comme pour n'importe quelle location à titre de résidence principale, il convient de réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE), un Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), un constat de risque d'exposition au plomb si l'immeuble a été construit avant 1949 et un état de l'installation intérieure de gaz et/ou d'électricité si l'installation date de plus de 15 ans.

Bail meublé étudiant : un bail de courte durée

Il s'agit d'un bail de 9 mois seulement, généralement conclu pour la période scolaire, de septembre à mai ou d'octobre à juin, dressé au nom de l'étudiant et soumis à une caution parentale. Si le locataire souhaite rester dans les lieux, un nouveau bail doit être conclu à échéance. Pendant les 3 mois de vacance, le propriétaire a tout le loisir de louer son hébergement en location saisonnière, en chambres d'hôtes, par exemple.

Quid des charges locatives ?

A moins que la chambre ne soit équipée d'un compteur indépendant, ce qui est rarement le cas, le propriétaire établit un « forfait» de charges locatives mentionné dans chaque quittance de loyer.

La loi³ précise que « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ». Il inclut la consommation d'eau, d'électricité ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et est modulé en fonction de la superficie de la chambre et du nombre d'occupant.

Fiscalité : un régime avantageux

L'imposition du propriétaire bailleur est fonction de son niveau de revenus et demeure favorable sous certaines conditions.
En-deçà de 760 € de revenus par an, il est dispensé de déclarer ses revenus (art.35 bis Code général des impôts).

Au-delà, il doit les inscrire dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et bénéficie d'un abattement fiscal de 50 % dans la limite de 34 400 € correspondant au seuil de la micro-entreprise en 2021.
Cependant, les recettes pourront être totalement exonérées d'impôts sous 3 conditions cumulatives :
- si la chambre meublée fait partie de l'habitation principale du bailleur ;
- s'il s'agit de la résidence principale du locataire ;
- enfin, si le loyer (hors charges) est « réputé raisonnable» au regard de montants définis par l'administration fiscale, soit 184 €/m²/an en région parisienne et 135 €/m²/an dans les autres régions pour l'année 2017⁴. En pratique, pour une chambre de 14 m² en région parisienne, le montant ne devra pas être supérieur à 184 x 14m² = 2 576 € de loyer annuel soit 214 €/mois. En province, la limite est fixée pour la même chambre à 135 x 14m² = 1 890 € de loyer annuel soit 157,50 €/mois.

Des tarifs à la carte

Selon la région, les loyers mensuels des chambres chez l'habitant tendent à fluctuer pour s'établir à un prix moyen national de 321 € par mois, le loyer le plus élevé étant de 416 € en Île-de-France contre 273 € en Pays-de-Ia-Loire. Ville par ville, nous pouvons trouver les loyers mensuels suivants : 549 € à Paris, 348 € à lille, 375 € à Rouen, 334 € à Strasbourg, 270 € à Rennes, 299 € à Angers, 293 € à Nantes, 276 € à Poitiers, 357 € à Bordeaux, 373 € à Lyon, 313 € à Grenoble, 312 € à Toulouse, 337 € à Montpellier, 348 € à Aix-en-Provence, 403 € à Marseille ou encore 427 € à Nice. Ces chiffres indicatifs permettront aux propriétaires candidats à la mise en location de prendre connaissance des prix du marché avant de fixer leur propre tarif en fonction de la superficie de la chambre, de sa localisation et de son niveau d'équipement.

1 - Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
2 - Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
3 - Loi n·S9·462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
4 - BOI-BIC·CHAMP-40-20-20170405