Bref rappel de la méthode de calcul de la taxe foncière
Le montant de la taxe foncière figurant sur l'avis d'imposition résulte du produit suivant : Valeur locative cadastrale x Taux d’imposition.
Dans la mesure où les contribuables ont peu d'emprise sur les taux d'imposition, il faut donc s'attacher à réduire la valeur locative cadastrale (dite « VLC »] pour réduire la taxe foncière.
La VLC représente la valeur locative que pourrait avoir le bien immobilier du contribuable s'il était mis en location.
Si cette base de calcul pouvait sembler logique, dans la pratique on s'aperçoit que cette valeur est complètement déconnectée de la réalité car elle est basée sur une évaluation qui date de 1970.
Son mode de calcul est déterminé par le Code général des impôts et n'a en pratique rien à voir avec le prix d'une location sur le marché. L'administration fixe une fois pour toute cette VLC et n'effectue spontanément aucune révision, même si le bien change de propriétaire, d'affectation, d'aménagements, ou si encore la qualité du quartier dans lequel il se situe évolue défavorablement.
Cette VLC peut être mise à jour en revanche si le propriétaire a pensé à déposer la bonne déclaration après l'achèvement d'un agrandissement ou en cas d'évolution des aménagements intérieurs ou de l'activité des locataires.
Dans la pratique, personne ne pense à le faire ou bien dépose des déclarations remplies de manière incorrecte.
Comment réduire la VLC
Cette fameuse VLC qui est la pierre angulaire de la taxe foncière est le produit de deux facteurs : Surface pondérée totale x Prix au mètre carré.
In fine, l'optimisation de la taxe passe donc nécessairement par l'optimisation de ces deux paramètres.
La surface :
Au premier abord, il peut être surprenant de s'intéresser à ce paramètre puisque le centre des impôts fonciers connaît la surface de votre bien.
Il existe principalement deux raisons pour lesquelles la surface de votre bien n'est pas correctement prise en compte pour le calcul de votre taxe :
- La première est que ce n'est pas la surface brute qui importe mais la surface pondérée à l'aide d'une palette de cœfficients, lesquels dépendent de l'affectation de chaque pièce.
Ces cœfficients permettent de pondérer, en d'autres termes de réduire la surface retenue pour le calcul de la VLC.
Or, l'affectation des pièces varie au gré de la succession des occupants, de leurs activités respectives, des aménagements réalisés, de l'utilisation des pièces. L'administration ne vient pourtant pas relever ces évolutions et au bout de quelques années, l'évaluation peut se trouver sans aucune corrélation avec la réalité.
- La seconde raison est qu'il arrive que des constructions nouvelles soient déclarées au centre des impôts fonciers dès leur achèvement, mais avant que soient réalisés les aménagements intérieurs. Ainsi, aucun cœfficient de pondération n'a été appliqué et la surface est retenue pour sa totalité.
C'est donc la correcte pondération des pièces qui va permettre d'optimiser la taxe.
Ce cœfficient de pondération, qu'on applique à la surface réelle des différentes parties du local, est destiné à traduire, d'une part, la valeur d'utilisation, d'autre part, la valeur commerciale de l'emplacement de chaque partie du local par rapport à l'ensemble.
Concrètement, il faut successivement :
1. Mesurer la surface de chaque pièce.
2. Relever l'affectation de chaque pièce : bureau, sanitaires, dégagements, stockage, cellier, sous-sol aménagé, arrière-boutique ...
3. Appliquer à la surface de chaque pièce le cœfficient de pondération adapté (BOI 6C-2332).
4. L'addition des surfaces relevées précédemment et pondérées à l'aide du cœfficient adapté, donne la surface pondérée totale qui est donc le premier critère de détermination de la VLC.
A chaque type d'affectation relevé au point n° 2, correspond un cœfficient variant de 0,1 à 1.
Les évolutions à l'intérieur du bien peuvent impacter de manière significative la taxe foncière. Par exemple, un bureau de 20m² qui devient un espace de stockage ou d'archive, bénéficie alors d'un coefficient de 0,33. La surface pondérée retenue pour le calcul de la VLC passera donc de 20 à 6,6 m², soit 66% de réduction.
En pratique, on s'aperçoit que l'administration fiscale ne prend pas en compte les évolutions à l'intérieur d'un local car elle n'en a pas connaissance.
En outre, elle tient rarement compte de certaines affectations comme les dégagements qui bénéficient pourtant d'un cœfficient de réduction considérable de 0,33.
Le but du contribuable sera donc de réduire au maximum la surface pondérée en utilisant les cœfficients adaptés.
Réduire le prix au mètre carré
Le prix au mètre carré est donc le second facteur de la VLC. Il est attribué de manière discrétionnaire par l'administration en prenant comme référence un local de type comparable.
Chaque commune a voté un procès-verbal sur lequel figure une liste de ces locaux de références.
Il est attribué à chacun un prix au m2. Ces locaux de référence sont classés par type d'activité. Le procès-verbal indique également leur surface.
Lorsqu'elle évalue la taxe foncière, l'administration choisit un local de référence sur ce procès-verbal, qui est censé être comparable à celui du contribuable. Or, non seulement le contribuable n'est pas informé du choix de l'administration, mais une fois encore, l'évaluation n'est pas révisée par l'administration a posteriori.
Ainsi, lorsque l'activité exercée dans le local évolue, le local de référence choisi initialement pour fixer le prix au mètre carré n'est pas mis à jour. Il est donc très fréquent que la taxe foncière soit évaluée par référence à un local qui n'a plus rien à voir avec l'activité exercée.
Il est également fréquent que l'immeuble de référence ait été choisi avec légèreté, parce que le procès-verbal de la commune ne comporte pas assez de locaux pour en trouver un qui soit comparable de manière pertinente.
Les procès-verbaux votés par les communes sont eux-mêmes rarement actualisés. De sorte qu'il est fréquent que certaines activités contemporaines ne soient pas répertoriées. Il en résulte forcément un choix de local de référence par l'administration assez fantaisiste.
L'optimisation, dans ce cas, consistera à demander que le bien soit évalué par référence à un local type du procès-verbal qui soit approprié (même activité, surface et secteur comparables) et dont le prix au m2 est bien évidemment plus faible.
En cas d'échec résultant de la brièveté ou de l'anachronisme du procès-verbal, la jurisprudence du Conseil d'État autorise à sélectionner un local de référence du procès-verbal d'une commune voisine et similaire.
L'état et la situation de l'immeuble
Il existe un troisième levier d'optimisation. L'administration applique des cœfficients de plus ou moins-value (généralement de plus-value ... ) qui peuvent varier de - 20% à + 20%, pour tenir compte de l'état d'entretien de l'immeuble et de la situation du local (bon ou mauvais quartier / desserte ... ).
Ces critères sont évanescents et il arrive que l'administration les applique sans que cela soit justifié. Comme pour les affectations, elle ne les révise pas. C'est ainsi qu'un immeuble, qui s'est vu appliquer une majoration de 20% il ya 20 ans car il était flambant neuf, continuera à avoir cette majoration aujourd'hui alors que de lourds travaux sont nécessaires ou que le quartier est devenu mal desservi voire mal fréquenté.
Ces cœfficients de plus ou moins value peuvent donc être contestés le cas échéant.
Conclusion
Lorsqu'un propriétaire doute de la correcte évaluation de la taxe foncière afférente à son bien, ou que ce dernier a subi d'importantes évolutions (activité, affectation, état, situation), il convient de demander au centre des impôts fonciers, la fiche d'évaluation de la taxe et le procès-verbal (intégral) des locaux de référence de la commune.
La fiche d'évaluation permet de prendre connaissance de la surface pondérée retenue par l'administration (coefficients de pondération) et le numéro du local type attribué pour fixer le prix au mètre carré.
Le procès-verbal de la commune permet quant à lui de prendre connaissance des caractéristiques du local type (surface, activité) et de déterminer s'il est véritablement comparable au bien concerné par la taxe foncière. Il permet également de prendre connaissance des autres locaux de références disponibles dans la commune.
Si une anomalie est détectée ou qu'une mise à jour s'impose, il convient d'adresser une réclamation au centre des impôts fonciers, en proposant un calcul correct de la surface pondérée et / ou en demandant la substitution du local de référence par un autre.
Tout cela doit naturellement être argumenté et justifié par des pièces.
Le contribuable peut solliciter un dégrèvement des taxes foncières de l'année précédente et de l'année en cours. L'évaluation de la taxe foncière sera alors mise à jour pour les années suivantes.