Selon l'article 1792 du Code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Il suffit de prouver une défaillance de la construction, sans avoir à prouver de négligence de la part du constructeur.

Ainsi, dans un arrêt du 20 mai 2014 (pourvoi n°13-16965), un maître d'ouvrage a fait construire un silo. Suite à un désordre, il a assigné l'ensemble des entreprises qui avaient participé à sa construction. L’un des constructeurs a contesté sa responsabilité au motif qu'il n'était pas établi que le silo s'était écroulé par une insuffisance de quelques boulons de la charpente, qu'il avait construite, plutôt qu'en raison d'une défaillance du silo lui-même.

La Cour de cassation condamna néanmoins l'entreprise chargée de réaliser la charpente métallique car elle n'apportait pas d'éléments susceptibles d'exclure sa responsabilité de plein droit.

LES CONDITIONS D'APPLICATION DE L'ARTICLE 1792 DU CODE CIVIL

L'article 1792 du Code civil crée une responsabilité des constructeurs (A) et exige un dommage à l'ouvrage (B).

A - Responsabilité décennale et biennale

Le Code civil distingue deux types d'actions. Il existe un délai de 10 ans pour les désordres décrits par l'article 1792 du Code civil et un délai de 2 ans pour engager la responsabilité du constructeur d'un élément d'équipement.

Toutefois, ces derniers peuvent parfois être soumis à la garantie décennale.

L'article 1792-2 vise la situation dans laquelle ils forment un tout indissociable avec un élément soumis à la garantie décennale. Le délai de dix ans s'applique également lorsque le défaut affectant l'élément d'équipement est tel qu'il remplit les conditions de l'article 1792 du Code civil. C'est le cas, selon cet article, lorsqu'il rend l'ouvrage impropre à sa destination.

Dans un arrêt du 11 juin 2014 (pourvoi n°13-16844), un vendeur avait cédé un immeuble dont le chéneau était affecté d'un désordre. Le constructeur refusait de voir sa responsabilité engagée au motif que le chéneau constituait un élément d'équipement qui ne formait pas indissociablement corps avec le couvert puisque sa dépose, son démontage ou son remplacement pouvaient s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
La Cour de cassation sanctionna pourtant le vendeur et décida que « la responsabilité de plein droit est mise en œuvre s'agissant d'un élément d'équipement dès lors que le désordre l'affectant rend l'ouvrage impropre à sa destination ».

De même, dans un arrêt du 7 mai 2014 (pourvoi n°12-23933), une fonderie d'aluminium avait fait poser une installation électrique ainsi qu'un variateur destiné à moduler l'activité d'un appareillage d'extraction et de filtration des poussières.
Suite à une défaillance du variateur, le maître d'ouvrage avait engagé la responsabilité décennale du constructeur. Celui-ci avait prétendu que le délai d'action était prescrit puisqu'il s'agissait d'un élément d'équipement. La Cour de cassation reconnut la responsabilité décennale car le variateur était un élément d'une installation destinée à l'évacuation des gaz, des fumées et des poussières de la fonderie attachés au gros œuvre, participant au fonctionnement de l'ouvrage.

Ainsi, la Cour d'appel pouvait en déduire que les dysfonctionnements de cet équipement avaient rendu l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination et que la garantie décennale s'appliquerait donc.

Dans un autre arrêt du 7 mai 2014 (pourvoi n°12-22852), un propriétaire avait fait construire une maison équipée d'une souche de cheminée, laquelle comportait un défaut. Il avait ensuite raccordé un insert et, en raison du défaut, un incendie se produisit. La Cour de cassation refusa de qualifier cette responsabilité de biennale, au motif que le défaut provenait de la souche de cheminée, élément constitutif de la structure de l'immeuble. Le défaut rendait cet élément impropre à sa destination.

Un autre arrêt du 25 mars 2014 (pourvoi n°13-15759) illustre cette distinction entre garantie biennale et décennale.
Un désordre affectait les canalisations d'une piscine, qui entraînait la baisse du niveau d'eau. Le constructeur défendait la position selon laquelle la responsabilité était biennale car les canalisations pouvaient être démontées sans dégradation. La Cour de cassation refusa cette argumentation et décida que la responsabilité était quoi qu'il arrive décennale car la baisse du niveau d'eau rendait la piscine impropre à sa destination.

Le délai de dix ans est appliqué strictement par les juges.

Ainsi, dans un arrêt du 24 juin 2014 (pourvoi n°13-14780), le propriétaire d'un appartement dont la réception était intervenue le 5 mars 1990 avait agi en garantie décennale par une action intentée le 19 juin 2010. En 1998, le constructeur avait informé le propriétaire qu'il allait procéder à des travaux de réparation dans l'immeuble, et notamment sur les parties objet des désordres. Il n'avait toutefois pas reconnu sa responsabilité. La Cour de cassation refusa l'action du propriétaire en garantie décennale, au motif qu'un délai de plus de dix ans s'était écoulé et que l'action était donc irrecevable.

Le délai de recours démarre à compter de la réception. Le plus souvent, celle-ci a lieu de manière formelle et fait l'objet d'un procès-verbal. La question s'est posée de savoir si ce formalisme était indispensable.

La Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 25 juin 2014 (pourvoi n°13-19018).

Les propriétaires d'un bien immobilier avaient fait réaliser des travaux de rénovation d'un mur de clôture. Suite à l'apparition de désordres, ils avaient engagé la responsabilité de l'entreprise. Le juge de proximité avait décidé que le point de départ de l'action en garantie décennale était l'établissement du procès-verbal de réception. En l'absence de ce document, aucune responsabilité ne pouvait donc exister à ses yeux.

La Cour de cassation cassa ce jugement, et décida que la réception de l'ouvrage pouvait être tacite. Le maître d'ouvrage devra donc être vigilant car son comportement pourra, en l'absence de tout acte formel, constituer une réception et ainsi faire courir l'ensemble des délais de garantie.

Pour que la responsabilité du constructeur soit reconnue, il faudra également que le dommage affecte l'ouvrage.

B - L'exigence d'un dommage à l'ouvrage

L'article 1792 du Code civil permet une action pour les « dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

La définition de ce dommage à l'ouvrage est parfois malaisée, comme le démontre un arrêt du 12 juin 2014 (pourvoi n°13-16789).

Un propriétaire avait confié à une société des travaux de réfection de façade. Suite à des désordres, il avait engagé la responsabilité décennale de l'entrepreneur. Celui- ci avait contesté l'application de l'article 1792 du Code civil au motif que les désordres de la façade n'affectaient pas la destination de l'immeuble.

La Cour de cassation reconnut néanmoins la responsabilité de l'entrepreneur, pour deux raisons.

D'une part, les travaux concernaient non pas l'immeuble mais la façade. Ainsi, il fallait vérifier si les désordres affectaient la destination de la façade elle-même.
D'autre part, les travaux en question ne se limitaient pas à l'application d'un simple crépi ou peinture ayant pour seule fonction de rénover l'aspect extérieur de l'immeuble, mais étaient constitués de prestations complexes visant également à traiter les murs de pathologies propres aux bâtiments anciens et à les protéger contre l'humidité ou le salpêtre.
Ainsi, puisque les travaux avaient « pour but, non pas seulement de rénover l'aspect extérieur du bâtiment, mais de remédier à la pathologie de ses murs et d'en assurer la protection, les désordres constatés avaient un caractère décennal puisqu'ils rendaient l'ouvrage impropre à ses destinations de traitement et de protection ».

Dans un autre arrêt du 25 mars 2014, un maître d'ouvrage avait engagé la responsabilité d'un constructeur auquel il avait confié des travaux affectant sa toiture.

La Cour de cassation refusa de reconnaître une responsabilité décennale au motif que les maîtres d'ouvrage n'avaient fait réaliser que des travaux de remaniement de la charpente et de la toiture, et que la garantie décennale des constructeurs n'était donc pas applicable.

Dans un arrêt du 4 mars 2014 (pourvoi n°13-12408), la Cour de cassation a reconnu la responsabilité décennale de l'entreprise qui avait posé un carrelage.
Elle a en effet retenu que l'entrepreneur n'avait pas procédé au double encollage préconisé et que, par conséquent, le décollement des carreaux était quasi-généralisé.

La reconnaissance de la responsabilité décennale était ainsi justifiée puisque les désordres rendaient la terrasse impropre à sa destination et à son usage intensif par le maître d'ouvrage.

Dans un arrêt du 11 mars 2014 (pourvoi n°13- 12565), c'est la qualité d'ouvrage qui se posait. Dans cet arrêt, un promoteur avait acquis sept terrains et fait construire sept villas. Suite à un glissement de terrain, le promoteur a engagé la responsabilité du constructeur. Celui-ci a prétendu que l'article 1792 du Code civil n'avait pas vocation à s'appliquer pour des jardins, qui ne pouvaient pas être considérés comme des ouvrages. La Cour de cassation décida toutefois que la Cour d'appel devait rechercher si les désordres ne compromettaient pas la sécurité des occupants des villas de sorte qu'elles rendaient celles-ci impropres à leur destination.

Les conditions posées par l'article 1792 du Code civil doivent être remplies au moment de l'action, comme le montre un arrêt du 11 mars 2014 (pourvoi n°13-10252).

Dans cet arrêt, un aéroport avait fait construire des pré-passerelles. Suite à une corrosion, il avait engagé la responsabilité décennale du constructeur. L'expert avait déclaré que les désordres observés sur les pré-passerelles n'affectaient pas la sécurité des passagers et que ces désordres étaient plutôt esthétiques, ce dont il résultait l'absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage.
Cependant, l'expertise ajoutait que la corrosion étant un phénomène évolutif, si rien n'était fait, à plus ou moins long terme, la sécurité des passagers pourrait être remise en cause.

La Cour de cassation, sur le fondement de ce rapport réalisé à l'expiration du délai de garantie, déclara « qu'à cette date, les désordres ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination et n'étaient pas de nature décennale ».

Aucune action en garantie décennale n'était donc possible malgré le fait que l'évolution des désordres allait probablement faire que ces conditions seraient remplies dans le futur.

Outre les conditions d'application, les tribunaux ont également précisé les modalités de mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs.

LES CONTOURS DE LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS

La jurisprudence prévoit les conditions d'indemnisation et d'exonération de responsabilité du constructeur (A) et ouvre également la possibilité d'assigner l'agent immobilier (B).

A - Indemnisation et exonération

Le constructeur devra replacer le maître d'ouvrage dans l'état dans lequel il se serait trouvé si l'ouvrage avait été livré sans vices.

Dans un arrêt du 11 février 2014 (pourvoi n°12-35323), un maître d'ouvrage a fait appel à un entrepreneur. Souhaitant restreindre ses frais au maximum, il a demandé au constructeur de réaliser une prestation minimale. Suite à l'apparition de désordres, le maître d'ouvrage avait assigné. La Cour d'appel avait condamné le constructeur sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, mais avait réduit l'indemnisation du fait de l'attitude du maître d'ouvrage. Elle avait donc refusé de condamner l'entrepreneur à prendre en charge les frais d'étude, de maîtrise d'œuvre et de bureau de contrôle non financés initialement, ainsi que la fourniture de divers éléments d'équipement et leurs frais de pose.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt. Pour elle, en effet, le constructeur devait indemniser intégralement le maître d'ouvrage. Aucune preuve n'était apportée d'une acceptation des risques du maître d'ouvrage et le constructeur n'établissait pas avoir exprimé des réserves ou attiré l'attention de ce dernier sur les conséquences de ses choix techniques moins onéreux. Dans ce cas, le maître d'ouvrage doit être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'ouvrage avait été livré sans vices.

Selon l'article 1792 du code civil, la responsabilité décennale « n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».
Tel peut être notamment le cas de la force majeure.

Dans un arrêt du 6 mai 2014 (pourvoi n°13-13854), un immeuble a fait l'objet de désordres affectant les fondations. Les propriétaires ont engagé la responsabilité décennale de l'entrepreneur qui avait réalisé les travaux affectant cette partie de l'immeuble.

La Cour de cassation refusa de reconnaître la responsabilité décennale de l'entrepreneur. Pour elle, en effet, la preuve était apportée de l'existence d'un cas de force majeure, constitué par la répétition de phénomènes météorologiques imprévisible et irrésistibles comme cause insurmontable des désordres. Ainsi, l'entreprise était exonérée de toute responsabilité dans la survenance des dommages.

De même, dans un arrêt du 26 mars 2014 (pourvoi n°13-10202), des désordres étaient survenus affectant des fondations. Le maître d'ouvrage engagea la responsabilité du constructeur.

La Cour de cassation refusa celle-ci au motif que l'expertise faisait ressortir que la construction n'était affectée d'aucun vice et que le désordre provenait d'une sécheresse qui présentait tous les caractères de la force majeure.

Pour être exonéré, le constructeur devra établir la cause étrangère. C'est sur lui que pèse la charge de la preuve pour remettre en cause sa responsabilité de plein droit.

Tel n'était pas le cas dans un arrêt du 11 mars 2014 (pourvoi n°11-35334).

Dans cet arrêt, un constructeur a fait réaliser des travaux.
Suite à des désordres apparus à l'occasion d'une tempête, le maître d'ouvrage a assigné le constructeur sur le fondement de la garantie décennale. La Cour de cassation reconnut la responsabilité du constructeur au motif que les conditions étaient bien remplies et que la tempête ne remplissait pas les caractéristiques de la force majeure.

Le lien de causalité n'existe pas non plus si les dommages proviennent de travaux antérieurs.

Dans un arrêt du 8 avril 2014 (pourvoi n°13-16692), les propriétaires d'un bien immobilier avaient fait appel à une entreprise pour réparer les conséquences de fissures dues à un tassement des fondations. Suite à une réapparition de fissures, ils ont assigné l'entreprise.

La Cour de cassation a refusé de reconnaître la responsabilité décennale du constructeur. Elle décida en effet que « si les travaux réalisés par la société Temsol ont été insuffisants, ils n'ont occasionné aucun désordre à l'immeuble, n'ont pas aggravé les désordres initiaux et ne constituent pas la cause des désordres actuels qui sont la suite directe du sinistre initial qui se poursuit ». La responsabilité décennale ne pouvait donc pas être engagée.

Le dommage à l'ouvrage peut parfois entraîner, de manière indirecte, la mise en cause de l'intermédiaire.

B - La responsabilité de l'agent immobilier

L'agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée au titre de son obligation de renseignement et de conseil.

Ainsi, dans un arrêt du 12 juin 2014 (pourvoi n°12-22037), un propriétaire a fait réaliser des travaux d'extension de sa maison, puis a vendu celle-ci par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
L'acheteur a découvert des désordres liés à ces travaux. Il a saisi les tribunaux d'une action en justice.
La Cour de cassation reconnut la responsabilité décennale du vendeur et de l'entrepreneur en raison des désordres. La Cour de cassation condamna également le notaire et l'agent immobilier pour violation de leur obligation de renseignement et de conseil. Pour la Cour, ces intermédiaires ne remplissaient pas leur obligation en se contentant des déclarations du vendeur qui affirmait qu'il n'avait pas réalisé depuis dix ans des travaux entrant dans le champ de la garantie décennale.

Par conséquent, ces manquements avaient causé aux acheteurs la perte d'une chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions. Le tribunal pouvait donc prononcer une indemnisation du préjudice subi, lequel était distinct de la responsabilité décennale.

La déclaration par le vendeur mentionnée dans cet arrêt est souvent une clause type pré-imprimée dans les compromis.

Comme le montre cette décision de justice, une telle clause ne suffira pas toujours à exonérer les parties de leur responsabilité, ni à libérer l'agent immobilier ou le notaire de l'obligation d'informer ou de conseiller utilement leur client. L'agent immobilier devra donc être vigilant pour s'assurer que des travaux soumis aux dispositions de l'article 1792 du Code civil n'ont pas été réalisés dans le bien immobilier. Il pourra notamment le faire en interrogeant le vendeur ou par une visite du bien vendu.