Du fait que le délai de prescription applicable en matière de révision de loyer est passé de cinq ans à un an depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout propriétaire souhaitant faire appliquer des révisions de loyer antérieures au 26 mars 2014 devait faire cette demande au plus tard le 26 mars 2015. Passé cette date, les révisions de loyer antérieures au 26 mars 2014 ne peuvent plus être réclamées.
Toutefois, pour ces dernières, il est toujours possible de calculer les différentes révisions qui auraient pu être pratiquées et obtenir ainsi un "loyer théorique" (en effet, le processus d'indexation n'est pas soumis à prescription).
Un contrat de location comprenant une clause de révision automatique, autorise la révision du loyer. Un bail avec une date d’effet antérieure au 27 mars 2014 et une demande de révision du loyer postérieure au 26 mars 2015 a pour conséquence :
- les révisions antérieures à la loi ALUR du 24 mars 2014 sont "perdues" mais il est possible de bénéficier du loyer théorique selon la doctrine majoritaire (il s'agit du loyer augmenté par les révisions depuis la date d’effet du bail jusqu’à 2013),
- les révisions postérieures à la loi ALUR sont "perdues" si elles ne sont pas réclamées dans l'année de la révision et vous ne pouvez pas bénéficier du loyer théorique pour ces années.
Prenons l’exemple d’un bail ayant le 20 juillet 2004 pour date d’effet avec un loyer de 300 €. Indice de référence, l’ICC du 4ème trimestre 2003 (1200,50).
Au 20 juillet 2005, le bailleur pouvait réclamer un loyer de : 300 € X 1258,25 (moyenne de l'ICC du 4ème trimestre 2004) / 1200,50 (moyenne de l'ICC du 4e trimestre 2003) = 314,43 €.
A compter du 1er janvier 2006, l’indice de référence en matière d’indexation des loyers d’habitation n’est plus la moyenne des indices du coût de la construction.
Le nouvel indice est l’indice de révision des loyers d’habitation (IRL), issu de l’article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005, entré en vigueur à compter du 1er janvier 2006 en vertu de l’article 163 de la loi de finances pour 2006 n°2005-1719 du 30 décembre 2005.
Au 20 juillet 2007, la bailleur pouvait réclamer un loyer de : 314,43 € X 107,13 (ancien IRL du 4e trimestre 2006) / 101,45 (ancien IRL du 4e trimestre 2004) = 332,03 €.
- Depuis le 10 février 2008, l'IRL est modifié : il est constitué d'un seul indice, l'IPCL (indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers).
Au 20 juillet 2013, le bailleur pouvait réclamer un loyer de : 332,03 € X 123,97 (IRL du 4e trimestre 2012) / 112, 77 (IRL du 4e trimestre 2006) = 365,01 €.
Les révisions des 20 juillet 2014 au 20 juillet 2023 ne peuvent pas être prises en compte car le bailleur doit s'être manifesté dans l'année qui a suivi la date de prise d'effet de ces révisions.
Depuis le 20 juillet 2024, le bailleur peut réclamer un loyer de : 365,01 € X 142,06 (IRL du 4e trimestre 2023) / 137,26 (IRL du 4e trimestre 2022) = 377, 77 €.
Le bailleur peut donc réclamer à son locataire un loyer de 377,77 € qu'il devra payer à compter de la demande du bailleur.