Un grand nombre de PME choisissent de dissocier les actifs immobiliers et d'exploi­tation dont elles sont propriétaires en les isolant au sein de deux structures juridiques distinctes : l'exploitation commerciale du fonds de commerce s'effectue dans le cadre d'une SARL, d'une SA ou encore d'une SAS, et les locaux d'exploitation (bureaux, ateliers ... ) sont logés dans une SCI.

Les deux sociétés, qui peuvent comporter les mêmes associés, sont alors liées par un bail commercial. Ce schéma comporte de nombreux avantages.

Il permet notamment une optimisation financière et fiscale puisque les loyers payés par la société d'exploitation à la SCI sont déductibles d'un côté, et viennent accroître l'actif de la SCI d'autre part, ou au moins lui permettre de rembourser l'emprunt contracté pour l'achat de l'immeuble.

Il va également faciliter la préparation de la transmission de l'entreprise puisque le fonds de commerce pourra être cédé à un tiers repreneur cependant que l'immeuble constituera un revenu de retraite appréciable pour le chef d'entreprise ou pourra être transmis à ses descendants.

Au plan fiscal, ce montage présente un incon­vénient majeur du point de vue de la transmis­sion à titre gratuit de l'entreprise.

L'article 787 B du Code Général des Impôts, mieux connu sous le nom de « pacte Dutreil transmission », ouvre la possibilité d'une réduction de 75 % de l'assiette taxable de l'entreprise au moment de sa donation ou transmission par succes­sion. Cela signifie en clair qu'une entreprise évaluée 800 000 € ne sera taxée que sur la base de 200 000 €, ce qui est substantiel. Ajouté aux autres éléments de faveur du dispositif fiscal de transmission (abattements, démembrement de propriété), cela peut poten­tiellement conduire à une « taxation zéro» de la transmission de l'entreprise.

L'article 787 B du CGI pose des conditions strictes et cumulatives pour bénéficier de ce régime de faveur; parmi celles-ci, il est nécessaire que l'entreprise transmise ait une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Cela signifie en négatif que si la société a un objet immobilier, ce sera le cas d'une SCI, elle ne sera pas éligible au dispositif de l'article 787 B du CGI.

Illustration :

- une SAS exploite un fonds de commerce et est évaluée 800 000 €,

- elle loue ses locaux à une SCI détenue par la même famille d'associés, évaluée à 400 000 €,

- au moment de la transmission par dona­tion ou succession, seule la valeur de la SAS sera réduite de 75 % ; les parts de SCI seront taxées dans leur totalité puisque cette dernière société n'entre pas dans les prévisions de l'article 787 B du CGI.

On en déduira que si l'objectif du chef d'entreprise est d'optimiser fiscalement la transmission de son entreprise, il est néces­saire que les bâtiments soient compris dans la même structure juridique que le fonds de commerce. La création d'une SCI doit donc être proscrite.

Le risque fiscal lié au montant du capital social de la SCI

Il existe deux manières de constituer une SCI : la constitution dite qui consiste à créer, d'une part, la société avec un faible capital social (on rappellera qu'il n'existe pas de minimum légal) et à acquérir par la suite des biens immobiliers et d'autre part, la constitution par apport de biens immobiliers préalablement détenus par les fondateurs.

Le choix entre ces deux modes de constitution n'est pas neutre puisque dans le premier cas l'immeuble ne sera pas inclus dans le montant du capital social, alors qu'il le sera dans le second cas.

Fiscalement, au moment de la cession des parts sociales de la SCI, la plus-value brute sera calculée par différence entre la valeur de souscription des parts à la constitution et la valeur de cession de ces mêmes parts.

Si la SCI est constituée avec un faible capital social, la valeur des parts est nécessairement très faible à la souscription, ce qui va accroître le risque d'une plus-value importante. En effet, si la SCI emprunte la quasi-totalité du montant nécessaire à l'ac­quisition de l'immeuble, dans les premières années, la valeur des parts restera faible en raison de l'endettement. Mais la valeur des parts augmentera au fur et à mesure du remboursement de l'emprunt et le régime de la taxation des plus-values immobilières s’appliquera.

Le résultat risque alors d'être catastrophique pour le contribuable.

Plusieurs palliatifs à cette rigueur existent en droit positif et peuvent être mis en place.

1) en premier lieu, il faut remarquer que le Conseil d'Etat, par la jurisprudence Quemener (CE 16 février 2000) a posé en principe que le prix de souscription des parts devait être réévalué pour tenir compte des bénéfices non distribués et des pertes comblées par l'associé cédant. Ainsi, par exemple, si un associé revend ses parts 5 ans après la constitution de la SCI et que celle-ci a mis en réserve les béné­fices durant cette période, ces bénéfices (qui seront intégrés au prix de revente des parts) pourront être ajoutés au prix de souscription des parts et permettre ainsi de limiter la plus-value.

2) en second lieu, on conseillera parfois de constituer la SCI avec un capital social impor­tant dès le départ, c'est-à-dire un capital équivalent à la valeur des immeubles devant être acquis par la SCI. Ce capital sera libéré ultérieurement suivant des modalités choisies par les associés. Mais attention, au moment de la revente des parts, le capital non libéré sera considéré comme une créance de la SCI et sera donc valorisé à ce titre. Dès lors, la fixation d'un capital élevé n'est pas une solution miracle, d'autant que si la SCI est à l'IS, le taux réduit de 15 % ne sera applicable que si le capital est intégralement libéré.

3) enfin, la solution idéale pour sortir de cette impasse fiscale consiste à ce que la SCI cède l'immeuble au lieu que les asso­ciés cèdent leurs parts. De cette manière, la plus-value est calculée sur la différence de valeur entre l'achat de l'immeuble et la revente de celui-ci.

Le risque fiscal lié à la détention de la résidence principale en SCI

À bien des égards, il n'est pas toujours conseillé de détenir sa résidence principale en SCI. Cela se vérifie fiscalement au moins sur deux points.

En matière successorale, l'article 764 bis du CGI prévoit que pour la perception des droits de mutation à titre gratuit, il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt. Cette disposition est sans application si la résidence principale est détenue sous forme de SCI.

De même en matière d’ISF, l'article 885 S alinéa 2 du Code général des impôts prévoit qu'un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui­-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Cette disposition est également inapplicable aux SCI.

Toutefois, si la résidence principale est détenue par le biais d'une SCI à l'IR (régime normal) et mise gratuitement à disposition des associés, la cession de cette résidence principale par la SCI (ou la cession des parts par l'associé) bénéficie de l'exonération liée au statut de la résidence principale. Ce régime exonératoire n'est pas applicable si la SCI a opté ou se trouve assujettie à l'IS.

Le risque fiscal lié à la gestion d'une location meublée en SCI

Une SCI, qui se livre pour plus de 10 % de son activité à de la location de locaux meublés, sera assujettie de plein droit à l'impôt sur les sociétés.

L'IS peut être un choix délibéré pour la SCI, mais l'assujettissement de plein droit à ce régime fiscal en raison de l'activité exercée aura des conséquences importantes et non maîtrisées pour les associés, notamment sur le niveau de l'imposition et sur le régime des plus-values (voir ci-après).

Le risque fiscal lié à l'option pour l'IS

Toute SCI est par principe assujettie à l'IR et peut de manière inconditionnelle opter pour l'IS. L'option pour l'IS est irrévocable.

Du point de vue de la fiscalité des revenus de la SCI, l'imposition à l'IS entraîne une double taxation des bénéfices :

- une imposition au niveau de la SCI au taux de principe de 25 % (avec un taux réduit de 15 % - capital entièrement libéré - jusqu'à 38 120 € de bénéfices taxables applicables à la très grande majorité des SCI),

- une imposition des bénéfices distribués aux associés, à l'IR, avec un abattement de 40 %.

À cela il faut ajouter pour les associés bénéficiaires des distributions, le paiement des prélèvements sociaux au taux de 30 %.

L'option pour l'IS doit donc, de ce point de vue, être mise en regard du barème IR applicable aux associés.

Du point de vue de la déductibilité des dépenses engagées, l'IS présente un atout important, qui deviendra un handicap quant à l'imposition des plus-values : le prix d'achat de l'immeuble peut être amorti sur une durée longue, comprise entre 25 et 50 ans, permettant ainsi de réduire la charge de l'imposition des revenus. D'autres différences existent entre l'IR et l'IS au plan de la déductibilité des dépenses, mais elles sont moins substantielles, et il n'entre pas dans le cadre de cet article de les exposer.

S'agissant des plus-values, la contrepartie de la possibilité d'amortir l'immeuble est que celles-ci vont se calculer par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition de l'immeuble, déduction faite des amortis­sements déjà réalisés.

Soit la formule : PV brute = Prix de Vente ­(Prix d’achat - Amortissements réalisés).

L'amortissement de l'immeuble va donc consi­dérablement alourdir la facture.

Cette plus-value est ensuite imposable à l'impôt sur les sociétés sans les abattements prévus en matière de plus-values immobilières des particuliers.