Chaque m2 est rare et cher dans les métropoles cotées et cette pression économique a fait émerger les souplex. Le mot est une contraction de « sous-sol » et «duplex», désignant un logement sur deux niveaux dont l'un est partiellement ou totalement situé en sous-sol.
Cadre juridique et réglementaire
Souplex n'est pas synonyme de misère car certains lieux peuvent être somptueux dans leurs aménagements. Encore faut-il s'assurer que leur création est aussi solide sur dossier que sur site car le sujet est à la croisée de plusieurs réglementations.
Accord de la copropriété
L'aménagement d'un souplex nécessite généralement l'accord de la copropriété. La transformation d'une cave ou d'un local en sous-sol en pièce habitable constitue un changement d'usage qui doit être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut également contenir des clauses spécifiques encadrant ou interdisant ce type de travaux.
En dehors d'un changement d'usage ou d'une restriction, la création d'un souplex implique souvent des travaux sur parties communes (percement de trémie, création d'ouvertures, etc.) qui nécessitent là aussi l'accord de la copropriété.
Pour illustrer concrètement les enjeux juridiques liés aux souplex, voici quelques exemples issus de la jurisprudence récente :
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mars 2020 : La Cour a rappelé que la transformation d'une cave en pièce d'habitation constituait un changement d'affectation nécessitant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, même en l'absence de travaux sur les parties communes. 2. Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 13 janvier 2021 : Les juges ont considéré que l'aménagement d'un souplex sans autorisation de la copropriété constituait un trouble manifestement illicite, justifiant une mesure d'expulsion du locataire et la remise en état des lieux.
- Conseil d'État, 24 juillet 2019 : Dans cette affaire, le Conseil d'État a validé le refus d'un permis de construire pour l'aménagement d'un souplex en zone inondable, considérant que le Plan de Prévention des Risques d'Inondation interdisait à juste titre la création de logements en sous-sol dans ce secteur. Ces décisions soulignent l'importance de respecter scrupuleusement les procédures d'autorisation et les règles d'urbanisme lors de la création d'un souplex.
Point de vigilance : s'il y a eu creusement du sol pour réaliser les aménagements, un rachat de partie commune doit être constaté avec le syndicat des copropriétaires (droit d'affouillement).
Règles d'urbanisme
Au-delà du droit de la copropriété, le projet devra respecter les règles d'urbanisme en vigueur.
Une déclaration préalable de travaux sera nécessaire si la surface créée est comprise entre 5 et 20 m2. Au-delà de 20 m2, un permis de construire sera exigé.
Il faudra également vérifier la conformité du projet avec le Plan Local d'Urbanisme et le Plan de Prévention des Risques d'Inondation le cas échéant.
Normes locatives
Sur le plan technique, l'aménagement devra respecter les normes de décence et d'habitabilité fixées par le Code de la construction et de l'habitation. Cela concerne notamment la hauteur sous plafond (2,20 m minimum), l'éclairement naturel, la ventilation ou encore l'isolation.
Le non-respect de ces règles peut entraîner la requalification du local en logement indécent, ou pire en logement insalubre avec des conséquences juridiques importantes.
Démarches et procédures
Obtenir l'accord de la copropriété
La première étape consiste à vérifier le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il n'interdit pas expressément la transformation de caves ou locaux en sous-sol. Si le règlement ne s'y oppose pas, il faudra ensuite obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le projet devra être inscrit à l'ordre du jour et faire l'objet d'un vote. La majorité requise dépendra de la nature exacte des travaux :
- Pour un simple changement d'usage sans impact sur les parties communes : majorité simple de l'article 24.
- Pour des travaux affectant les parties communes : majorité absolue de l'article 25.
- Pour une modification de la destination de l'immeuble : double majorité de l'article 26.
Dans l'hypothèse d'un achat de souplex après réalisation de la transformation, si les autorisations ne sont pas produites, il faudra s'assurer de l'écoulement du délai de prescription (de 5 à 30 ans).
Respecter les règles d'urbanisme
Une fois l'accord de la copropriété obtenu, le projet devra être conforme aux règles d'urbanisme locales. Cela implique plusieurs démarches :
- Vérifier la conformité avec le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui peut interdire ou encadrer ce type d'aménagement dans certaines zones.
- Déposer une déclaration préalable de travaux en mairie si la surface créée est comprise entre 5 et 20 m2.
- Demander un permis de construire si la surface dépasse 20 m2 ou si le projet modifie la structure porteuse ou la façade du bâtiment.
- S'assurer que le projet est compatible avec le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) qui peut interdire la création de pièces habitables en sous-sol dans certains secteurs.
Le non-respect de ces règles expose à des sanctions pénales et à une obligation de remise en état des lieux.
Impacts fiscaux et financiers
La création d'un souplex a généralement des conséquences fiscales qu'il convient d'anticiper :
- Augmentation potentielle de la taxe foncière du fait de l'accroissement de la surface habitable.
- Plus-value latente en cas de revente ultérieure du bien.
- Nécessité éventuelle de revoir la répartition des charges de copropriété si la création du souplex modifie significativement la consistance du lot.