La jouissance paisible du logement loué doit être assurée par le bailleur à son locataire. A défaut, toute atteinte à la vie privé pourrait être lourdement sanctionnée par la juridiction pénale ou par la juridiction civile. L'atteinte au respect de la vie privée ouvre droit à l'indemnisation pécuniaire du locataire lorsque le bailleur pénètre sans autorisation comme l'a tranché la Cour de cassation (Cass. 3e civ, 25 févr. 2004, n° 02-18081). Dans cet esprit, la loi n'autorise donc pas expressément le bailleur à visiter le logement aux fins de vérifier l'entretien et le nettoyage du logement. Un congé délivré pour défaut d'entretien du logement a ainsi été invalidé suite à un constat d'huissier imposé par le bailleur et réalisé en cours de bail dans des conditions discutables, à savoir sans autorisation du juge, sans clause autorisant une telle visite, ni même un préavis ou information préalable adressée au locataire (Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 9 juin 2022, n° 21/00882).
Dès lors, le locataire dispose de la jouissance exclusive du logement dans le respect des dispositions contractuelles imposées par le bail.
L'insertion d'une clause pour vérifier l'entretien du logement
L'insertion d'une clause dans le bail pour visiter les locaux loués une fois par an demeure envisageable dans le respect de la vie privée du locataire dûment averti préalablement dans un délai raisonnable. Une clause imposant par exemple une visite hebdomadaire ou mensuelle serait sans doute qualifiée par le juge de clause abusive réputée non écrite.
Le droit de visite du bailleur pour réaliser des travaux
La loi du 6 juillet 1989 autorise et encadre strictement les visites ou l'accès du bailleur au logement loué. Un accès au logement peut s'avérer indispensable, ne serait-ce que pour permettre au bailleur, tenu d'entretenir les locaux à l'usage prévu, de faire toutes les réparations nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal desdits locaux en dehors des réparations locatives.
Les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 autorisent donc le bailleur à accéder ou à visiter les locaux loués nus ou meublés lorsque la réalisation de travaux est nécessaire.
Le locataire a l'obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations de décence du logement défini à l'article 6 de la loi précitée.
Les dispositions de l'article 1724 du Code civil viennent renforcer cette obligation d'accès aux locaux loués :
« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. »
Le législateur a prévu l'indemnisation du locataire si les réparations durent plus de vingt et un jours. En effet, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Le locataire pourra demander l'interdiction ou l'interruption des travaux si les travaux ne correspondent pas aux conditions mentionnées dans la notification de préavis des travaux ou présentent un caractère abusif. Si les réparations rendent inhabitables les lieux loués, le locataire peut faire résilier le bail.
L'information préalable du locataire
Le bailleur doit nécessairement informer son locataire avant le début des travaux et en préciser la nature et les modalités d'exécution.
Cette information peut être délivrée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par remise en main propre.
La réalisation des travaux se déroulera entre le lundi et le vendredi et avec l'accord exprès du locataire le samedi, le dimanche et les jours fériés.
Que faire face au refus d'accès du locataire ?
Le bailleur n'est pas désarmé et pourra dans un premier temps mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception le locataire de lui permettre d'accéder au logement pour effectuer les travaux.
Le locataire devra permettre l'accès au logement soit en personne, soit en confiant les clés à une personne de confiance.
En cas d'inertie du locataire, le bailleur pourra dans un second temps solliciter du juge des contentieux de la protection, par une procédure d'urgence précisée aux articles 484 et suivants du Code de procédure civile, d'enjoindre au locataire de permettre l'accès pour l'exécution des travaux et ce, sous astreinte.
Face à l'obstruction d'un locataire, le bailleur peut tenter d'obtenir par ordonnance sur requête l'autorisation de faire procéder à l'ouverture du logement pour réaliser tous devis, diagnostics ou autres interventions préalables obligatoires ou nécessaires et y faire réaliser tous travaux urgents ou nécessaires notamment au maintien en état ou à l'entretien normal du bien loué. Le bailleur pourra obtenir l'assistance d'un commissaire de justice et de la force publique si besoin.
En cas d'opposition injustifiée du locataire, la résiliation du bail à raison du refus du locataire de laisser exécuter des travaux pourra être prononcée ( CA Aix-en-Provence, 28 mai 2019, no 18/17 517).
L'insertion d'une clause permettant la visite pour louer ou vendre le logement.
Enfin, dans la perspective de louer de nouveau le logement et anticiper le départ du locataire actuel, une clause du bail peut obliger le locataire à laisser visiter les lieux. ·
Cette clause peut également prévoir des visites dans l'hypothèse de la vente du logement.
Ainsi, la Cour de cassation a pu rappeler l'existence de l'obligation du locataire de permettre l'accès au logement dans les conditions définies par le bail et le droit à réparation du préjudice subi par le bailleur empêché.
Dans la mesure où le bail stipulait l'obligation pour les locataires de laisser visiter les locaux loués, deux heures pendant les jours ouvrables, et ce, dès la réception du congé ou en cas de mise en vente, le bailleur est en droit d'obtenir une indemnisation au titre du refus opposé par les locataires au droit de visite des lieux loués pendant la durée du préavis (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, 13-10.814, Inédit). Toutefois, ces clauses ne peuvent exiger du locataire des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, à peine d'être réputées non écrites (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).