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Etude sur les taxes foncières et réclamations possibles

  • Vérifier le nombre de pièces inscrit car cela sera utilisé pour calculer les surfaces des équivalences dans la fiche de calcul (voir plus loin).
  • Les pièces annexes (entrée, couloir, rangement...) ne doivent pas entrer dans ce calcul.
  • Les WC, qu’ils soient dans la salle de bain ou indépendants, ne sont pas pris en compte dans les pièces de vie. Ils sont juste signalés en mettant une croix dans la case « WC particuliers ».
  • Vérifier les éléments et leur nombre dans « confort du logement ». Tous ces éléments génèrent des suppléments de surface.
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    Bien noter l’état d’entretien du logement sachant que :

    • l’état « bon » correspond à une maison en parfait état n’ayant besoin d’aucune réparation, donc neuve,
    • l’état « assez bon » à une maison ayant besoin de petites réparations,
    • l’état « passable » à une maison régulièrement entretenue et parfaitement habitable mais avec des défauts permanents dus à la vétusté,
    • l’état « médiocre » à une maison ayant besoin de réparations importantes mais localisées,
    • l’état « mauvais » à une maison ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties,
    • L’état du logement est important car l’administration va faire une pondération de la surface de 0,80 à 1,20 suivant l’état marqué. Dans la plupart des cas, elle applique le coefficient de 120 % même pour des maisons de 30 ans.
  • Vérifier l’année de construction du bâtiment car cela va déterminer sa catégorie. Toutes les surfaces habitables vont être pondérées ensuite en fonction de cette catégorie (voir tableau ci-contre et l’article 324 0 du CGI).
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    Sur la fiche de calcul :

    Tous les éléments devront être vérifiés en utilisant les informations préalablement données et les tableaux figurant dans cet article que l’on peut aussi retrouver dans le Code général des impôts: les surfaces, le nombre de pièces, les pièces annexes (entrée, couloir, rangement, etc.) ne doivent pas entrer dans ce calcul, les pondérations affectées aux éléments de confort, la pondération affectée à l’état de la maison, la catégorie de la maison et le calcul des mètres carrés habitables pondérés plus d’autres éléments et pondérations détaillés ci-dessous.

    • Vérifier la surface pondérée comparative des pièces et annexes grâce à la catégorie déterminée précédemment et au tableau I et II.
    • Vérifier la surface pondérée brute des garages et autres en prenant les surfaces sur la déclaration et en appliquant une pondération variable de 0,2 à 0,6 (article 324 N). Il semblerait que les pondérations utilisées, pour une maison de catégorie 5, soit :

    Taxe foncière immobilier Versailles

    • Le correctif d’ensemble est appliqué sur le total des surfaces pondérées. Il sera de 80 à 120 % suivant l’état de la maison. Le taux d’une maison normale qui n’est pas neuve devrait être de 100 % mais l’administration pratique presque toujours un taux de 120 %. Dans le cas d’un immeuble, un pourcentage supplémentaire sera fait suivant l’étage où se trouve l’appartement et le fait qu’il y ait ou pas un ascenseur (cf tableau III).

     

    Suivant la situation générale du bâtiment dans la commune, il y aura un pourcentage supplémentaire de + 10 %; + 5 %; 0%; - 5 %;- 10 %. Un pourcentage de + 10 % s’applique uniquement pour des situations exceptionnelles. Un pourcentage de + 5% est fréquent pour une localisation en centre-ville.

     

    Suivant la situation particulière du bâtiment dans la commune, il y aura un pourcentage supplémentaire de + 10 %; + 5 %; 0 %; -5 %;- 10 %. Il s’agit d’un pourcentage, par exemple, de + 5 % s’il y a un jardin ou des dépendances bâties.

     

    L’application du correctif d’ensemble, représentant l’ensemble de ces pondérations, donnera la surface pondérée nette.

     

    Les équivalences vont être déterminées en fonction des éléments déclarés dans « confort de la maison » (cf. tableau IV).

     

    S’il y a deux WC dans l’habitation, les deux seront pris en compte, soit 6 m2 au total.

     

    Exemple : un appartement avec une salle de séjour, une cuisine, une salle de bain, deux chambres, une entrée, un couloir et un grand placard devra avoir 5 pièces déclarées sur la fiche de calcul, soit 10 m2 supplémentaires en équivalences.

     

    Comment réclamer ?

    Vous devez demander les imprimés H1 pour les maisons; H2 pour les appartements et CBD pour les magasins. Votre future taxe foncière sera réactualisée si vous n’envoyez pas trop tard les imprimés.

    Si les déclarations sont renvoyées avant le 15 mars, elles sont prises en compte pour le calcul des taxes foncières du mois d’octobre suivant.

    Les réclamations doivent être envoyées sur papier libre, nous conseillons la lettre en recommandé avec accusé de réception, au centre des impôts signalé sur votre avis d’imposition des taxes foncières. En cas d’erreur avérée de l’administration, vous pouvez demander un remboursement sur les quatre années précédentes. S’il s’agit d’erreurs dues au propriétaire qui a mal rempli la déclaration précédente, vous pouvez revenir sur deux années seulement.

    L’administration, en cas de contestation sur les données fournies par le propriétaire, peut demander rendez-vous à celui-ci pour procéder à des vérifications.

     

    Conséquences sur votre taxe d’habitation :

    La taxe d’habitation d’une résidence principale aura un abattement par rapport à celle d’une résidence secondaire. Votre taxe d’habitation est calculée en fonction de la valeur locative définie par votre taxe foncière. Cela veut dire que si votre taxe foncière baisse, votre taxe d’habitation baisse d’autant. Il est donc doublement intéressant de bien vérifier les éléments utilisés pour calculer votre taxe foncière.

    Exemple de calcul :

    Prenons le cas d’une maison individuelle de 120 m² en 5ème catégorie, la plus usuelle, nous aurons:

    • Pour la 1ère tranche (de 0 à 20m²) -> 20m² avec un coefficient de 1,45 = 29m²
    • Pour la 2ème tranche (de 20 à 110m²) -> 90m² avec un coefficient de 0,90 = 81 m²
    • Pour la 3ème tranche (de 110 à 120m²) -> 10m² avec un coefficient de 0,75 = 7,5 m²
    • Soit un total de 117,5 m² arrondi à 117m² au lieu des 120m² du départ.

    Les documents H1, H2, CBD à demander sont à réclamer auprès du centre des impôts dont vous dépendez. Ses coordonnées sont sur votre avis d’imposition des taxes foncières :

    • La déclaration faite précédemment par l’ancien propriétaire,
    • La fiche de calcul ou d’évaluation,
    • Le relevé de propriété.

    Tous les propriétaires peuvent demander ces trois documents qui souvent sont envoyés gratuitement par l’administration.

    Vous pouvez demander immédiatement de nouvelles fiches de déclaration pour donner rapidement aux impôts vos surfaces réactualisées. Il s’agit des fiches H1 pour les maisons; H2 pour les appartements; CBD pour les magasins.

    Tableaux :

    Taxe foncière tableau 2

    Taxe foncière tableau 3

    Taxe foncière tableau 4

    Taxe foncière tableau 5

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